Der stillschweigende Abschluss eines
Maklervertrages setzt ein ausdrückliches, objektbezogenes Provisionsverlangen des Maklers voraus, das vor Aufnahme der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit gegenüber dem Kunden erklärt werden muss. Die bloße Entgegennahme von Maklerleistungen genügt hierfür ebenso wenig wie ein früheres Provisionsversprechen, wenn zwischen den Maklertätigkeiten ein erheblicher Zeitabstand liegt oder sich die maßgeblichen Verhältnisse des Objekts wesentlich verändert haben.
Voraussetzungen des stillschweigend geschlossenen Maklervertrages
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich auch konkludent, d.h. durch schlüssiges Verhalten, geschlossen werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der
Makler seinen Kunden vor Aufnahme seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ausdrücklich auf die
Provisionspflichtigkeit seiner Leistungen hinweist und der Kunde diese Leistungen in Kenntnis der Entgeltlichkeit in Anspruch nimmt (§ 652 BGB). Fehlt es an diesem Hinweis, kommt ein Maklervertrag selbst dann nicht zustande, wenn der Kunde die Maklerleistungen tatsächlich entgegennimmt und subjektiv damit rechnet, eine Provision zahlen zu müssen. Das bloße „Gefallenlassen“ von Maklerdienstleistungen genügt insoweit nicht.
Objektbezogenheit des Provisionsverlangens
Das Provisionsverlangen muss stets objektbezogen sein, also sich ausdrücklich auf das konkrete Kaufobjekt beziehen, für das der Makler tätig wird. Ohne einen solchen objektbezogenen Hinweis darf der Maklerkunde in jedem Einzelfall davon ausgehen, dass der Makler bereits aufgrund eines Maklervertrages mit dem Anbieter der jeweiligen Immobilie von diesem vergütet wird. Allgemeine Geschäftsbedingungen des Maklers erfüllen dieses Erfordernis nicht, da sie gerade nicht erkennen lassen, ob der Makler für ein konkretes Objekt eine Provision vom Käufer erwartet - und zwar unabhängig davon, ob dem Kunden die AGB bekannt sind.
Keine Fortwirkung früherer Provisionsvereinbarungen bei veränderten Umständen
Wurde einem Kunden dasselbe Objekt bereits Jahre zuvor provisionspflichtig angeboten und hat er hierüber eine entsprechende Erklärung unterzeichnet, entfaltet dies keine Fortwirkung für eine spätere, erneute Maklertätigkeit. Entscheidend sind zum einen der fehlende zeitliche Zusammenhang zwischen den Maklertätigkeiten und zum anderen eine zwischenzeitlich eingetretene wesentliche Veränderung der das Kaufobjekt betreffenden Verhältnisse. Eine wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen Grundstücks mit dem früher besichtigten scheidet aus, wenn sich etwa der Eigentumsgegenstand (z.B. Wegfall eines Baugrundstücks, Verbleib nur des Mehrfamilienhauses) oder die Eigentumsverhältnisse (Eigentümerwechsel) wesentlich verändert haben. In einem solchen Fall bedarf es des Abschlusses eines neuen Maklervertrages und damit eines erneuten, ausdrücklichen Provisionsverlangens.
Nachträgliche Umstände als Grundlage eines Provisionsanspruchs
Auch nachträgliche Umstände - etwa eine vom Kunden unterzeichnete Rechnung oder ein behauptetes mündliches Zahlungsversprechen - ersetzen den vor Aufnahme der Maklertätigkeit erforderlichen Hinweis auf die Provisionspflichtigkeit nicht. Eine Unterschrift auf einer Rechnung stellt lediglich die Bestätigung des Erhalts dar und begründet kein selbständiges Anerkenntnis des Provisionsanspruchs. Ein Provisionsanspruch auf Grundlage eines nachträglichen selbständigen Anerkenntnisses setzt die Voraussetzungen eines selbständigen Schuldversprechens voraus (§§ 780, 781 BGB), die in der Regel nicht allein durch eine Rechnungsunterschrift erfüllt werden. Ebenso wenig begründet ein Maklervertrag der Umstand, dass ein Maklerkunde rechtsirrig der Meinung ist, zur Zahlung einer Provision verpflichtet zu sein.
Bedeutung einer vereinbarten Innenprovision
Hatte der Makler ursprünglich mit der Verkäuferseite eine Innenprovision vereinbart, durfte der Kunde ohne gegenteiligen ausdrücklichen Hinweis davon ausgehen, dass die Maklertätigkeit von der Verkäuferin vergütet wird. Eine Provisionspflicht des Käufers käme allenfalls dann in Betracht, wenn dieser positive Kenntnis vom Verzicht des Maklers auf die vereinbarte Innenprovision gehabt hätte, da dies zugleich die Kenntnis begründen könnte, dass der Makler eine Provision vom Käufer erwartet und seine Leistungen nicht unentgeltlich erbringen will. Das bloße Bestehen oder die Beendigung eines Alleinauftrags mit der Verkäuferin bleibt insoweit ohne Bedeutung, solange eine sonstige Vereinbarung über die Provisionspflicht der Verkäuferin fortbesteht.
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
