Nach dem Gesetz kann der Vermieter sich bei einem Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen. Außerdem kann sich der Vermieter auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen, soweit diese von der Gemeinde selbst oder vom Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird. Alles andere ist nicht geeignet.
Hat eine Gemeinde noch keinen
Mietspiegel aufgestellt, so muss ein Vermieter, der den Mietzins für die vermietete Wohnung erhöhen möchte, wie folgt vorgehen, um als Grundlage einer zulässigen Erhöhung die „ortsübliche Vergleichsmiete“ zu ermitteln:
Berechnung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ aus Mietpreisvereinbarungen
Die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich aus denjenigen Mietpreisvereinbarungen, die in den letzten vier Jahren seit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangen beim Mieter neu vereinbart worden sind oder die sich in dem vorbenannten Zeitraum verändert haben. Da insofern alle in der Gemeinde, in dem die Bezugswohnung liegt, bestehenden Mietverhältnisse miteinzubeziehen sind, ist dem Vermieter selbst regelmäßig die Möglichkeit genommen, auf diese Weise den ortsüblichen Mietzins zu ermitteln.
Im Rahmen eines eventuell durchzuführenden Rechtsstreits oder auch außergerichtlich auf Veranlassung des Vermieters oder Mieters kann aber ein Sachverständiger nach der o.g. Methode den ortsüblichen Mietzins im Rahmen eines Sachverständigengutachtens ermitteln.
Verwendung des Mietspiegels einer Nachbargemeinde
Existiert kein Mietspiegel für die betreffende Gemeinde bzw. Stadt, kann der Vermieter den Mietspiegel einer vergleichbaren benachbarten Gemeinde heranziehen. Dies gilt übrigens auch dann, wenn ein veralteter Mietspiegel vorhanden ist, der nicht aktualisiert wurde.
Auskunft einer Mietdatenbank
Sofern eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird, so kann diese einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.
Um Mietdatenbanken handelt es sich jedoch in aller Regel nicht bei den im Internet von zahlreichen Portalen angebotenen Mietpreisübersichten! Die Begründung eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens mit einem Mietpreis-Check oder eine Mietpreisübersicht aus dem Internet erfüllt daher die formellen Anforderungen in aller Regel nicht.
Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen
Schließlich, und dies dürfte die praktikabelste Möglichkeit sein, kann sich der Vermieter bei seinem
Mieterhöhungsverlangen auf den Mietzins von
Vergleichsobjekten stützen. Er muss hier mindestens drei vergleichbare Vergleichsobjekte angeben. Diese Vergleichsmietwohnungen müssen vermietet sein und in der Gemeinde liegen, in der auch die Bezugswohnung gelegen ist.
Wie hierbei genau vorzugehen ist, wird im Beitrag „
Wenn es keinen Mietspiegel gibt: Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen“ erklärt.
