In vielen Mietspiegeln sind als wohnwertminderndes Merkmal ein gefangener Raum und vereinzelt auch ein Durchgangszimmer aufgeführt. Befinden sich solche Räume in der Wohnung, ist regelmäßig das wohnwertmindernde Merkmal „schlechter Schnitt“ realisiert. Doch was verbirgt sich dahinter?
Dies führt naturgemäß zu einer gewissen Einschränkung des Durchgangszimmers, reduziert den Wohnwert und schlägt sich i.d.R. in einer etwas niedrigeren Vergleichsmiete nieder.
Durchgangszimmer
Ein Durchgangszimmer ist ein Zimmer, welches einen anderen Raum in der Wohnung vorrangig erschließt. Ein Durchgangszimmer ist also der Zugang zu einem gefangenen Raum.Dies führt naturgemäß zu einer gewissen Einschränkung des Durchgangszimmers, reduziert den Wohnwert und schlägt sich i.d.R. in einer etwas niedrigeren Vergleichsmiete nieder.
Gefangener Raum
Ein Raum der nicht über den Flur / die Diele direkt erreichbar ist, sondern lediglich über ein Durchgangszimmer, ist ein gefangener Raum. Auch hier gilt, dass der Wohnwert sich gegenüber einer Wohnung mit einem guten Schnitt gemindert ist und die Vergleichsmiete gegenüber einer solchen gut geschnittenen Wohnung i.d.R. nach unten anzupassen ist.Ausnahme
Stehen ein vermeintliches Durchgangszimmer und ein vermeintlich gefangener Raum in einem festen funktionalen Zusammenhang, so kommt i.d.R. keine Minderung des Mietniveaus in Betracht. Typisches Beispiel wäre ein Wohnzimmer mit einem angeschlossenen Essbereich.Stand: (letzte Änderung: 27.04.2026)
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Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Ein Durchgangszimmer ist ein Raum, der vorrangig dazu dient, einen anderen Raum – den sogenannten gefangenen Raum – innerhalb der Wohnung zu erschließen.
Ein gefangener Raum ist ein Zimmer, das nicht direkt über einen Flur oder eine Diele zugänglich ist, sondern nur durch das Durchschreiten eines anderen Zimmers erreicht werden kann.
Solche Raumaufteilungen gelten häufig als wohnwertminderndes Merkmal („schlechter Schnitt“). Dies kann dazu führen, dass die Vergleichsmiete gegenüber einer Wohnung mit optimiertem Grundriss nach unten anzupassen ist.
Besteht zwischen den Räumen ein fester funktionaler Zusammenhang, kommt eine Minderung in der Regel nicht in Betracht. Ein typisches Beispiel hierfür ist ein Wohnzimmer, an das direkt ein Essbereich angeschlossen ist.
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