Die Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung ist in der so genannten "II. Berechnungsverordnung" umfänglich geregelt. Die Folgen einer Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche müssen hingegen den allgemeinen Vorschriften des BGB entnommen werden und wurden vielfach von der Rechtsprechung näher konkretisiert.
Nach
§ 42 der II. BV werden bei der Wohnflächenberechnung alle Räume, die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu der betreffenden Wohnung gehören, berücksichtigt.
Hingegen werden Nebenräume außerhalb der Wohnung wie Keller, Böden, Garage etc. nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet.
Berechnet wird die Wohnfläche, indem die Abstände zwischen den Wänden gemessen werden, wobei
- Scheuerleisten
- Wandbekleidungen
- Heizkörper sowie
- Öfen
unbeachtet bleiben.
Abgezogen werden
- Pfeiler im Raum sowie
- Schornsteine und andere Mauervorsprünge, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben.
Andererseits werden hinzugerechnet
- Fenster- und Wandnischen, die mehr als 0,13 m tief sind sowie
- Erker und Wandschränke, die mehr als 0,5 Quadratmeter Grundfläche haben.
Nach
§ 43 II. BV werden die Grundflächen der Türnischen nicht in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen.
Nur zur Hälfte berechnet werden in der Regel
- Räume oder Raumteile, die eine Höhe zwischen ein und zwei Meter haben,
- Balkone,
- Loggien,
- Dachgärten sowie
- Wintergärten, sofern diese nicht voll beheizbar sind.
Balkone, Loggien etc., die aufgrund von Straßenlärm, Abgasen u. ä. überhaupt nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind, dürfen je nach Gebrauchswert überhaupt nicht oder nur teilweise berechnet werden.
