Hat der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters iSd § 540 Abs.1 die Wohnung untervermietet, stellt dies eine Vertragsverletzung dar, gegen die der Vermieter vorgehen kann. Hiernach kann der Vermieter, wenn der Mieter trotz schriftlicher Abmahnung den „vertragswidrigen Gebrauch der gemieteten Sache“, also die Untervermietung nicht unterlässt, auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) oder fristlos kündigen (§ 543 BGB). Die Beweislast der unerlaubten Untervermietung liegt beim Vermieter.
In der Rechtsprechung wird die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters iSd § 540 Abs.1 BGB als Vertragsverletzung durch den Hauptmieter gewertet, die zur fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses auch dann berechtigt, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung iSd § 553 Abs 1 BGB geltend machen kann.
Bei Schweigen oder Verweigerung der Erlaubnis trotz Vorliegens eines berechtigen Interesses des Mieters nach § 553 Abs 1 BGB kann auf Erteilung der Erlaubnis geklagt werden.
Es ist empfehlenswert, sich vom vorgesehenen Untermieter die Absicht, einen Teil der Wohnung vom angegebenen Termin an zu einem bestimmten Mietzins anzumieten, schriftlich bestätigen zu lassen. Soweit aufgrund der unberechtigten Erlaubnisverweigerung des Vermieters Einnahmen durch die Untervermietung entgangen sind, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig (Vgl. BayObLG, 26.04.1995 - Az: RE-Miet 3/94).
In der Rechtsprechung wird die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters iSd § 540 Abs.1 BGB als Vertragsverletzung durch den Hauptmieter gewertet, die zur fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses auch dann berechtigt, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung iSd § 553 Abs 1 BGB geltend machen kann.
Bei Schweigen oder Verweigerung der Erlaubnis trotz Vorliegens eines berechtigen Interesses des Mieters nach § 553 Abs 1 BGB kann auf Erteilung der Erlaubnis geklagt werden.
Es ist empfehlenswert, sich vom vorgesehenen Untermieter die Absicht, einen Teil der Wohnung vom angegebenen Termin an zu einem bestimmten Mietzins anzumieten, schriftlich bestätigen zu lassen. Soweit aufgrund der unberechtigten Erlaubnisverweigerung des Vermieters Einnahmen durch die Untervermietung entgangen sind, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig (Vgl. BayObLG, 26.04.1995 - Az: RE-Miet 3/94).
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Stand: (letzte Änderung: 23.04.2026)
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
Beitrag von: RA Dr. jur. Jens-Peter Voß und RAin Alexandra Klimatos | Geprüft von: RAin Patrizia Klein
Die unerlaubte Untervermietung stellt eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann den Mieter schriftlich abmahnen. Unterlässt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch anschließend nicht, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters nach § 553 Abs. 1 BGB vor, kann der Mieter bei Verweigerung oder Schweigen des Vermieters auf Erteilung der Erlaubnis klagen.
Soweit dem Mieter durch eine unberechtigte Verweigerung der Erlaubnis Einnahmen aus der Untervermietung entgangen sind, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig (vgl. BayObLG, 26.04.1995 - Az: RE-Miet 3/94).
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