Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mietrecht

Immer öfter verlangen Vermieter von potentiellen Mietern eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des ehemaligen Vermieters. Dahinter verbirgt sich letztendlich eine Bestätigung des ehemaligen Vermieters, dass der Mieter keine Mietschulden bei ihm hinterlassen hat. Hiermit will sich der potentielle Neu-Vermieter dahingehend absichern, dass der potentielle Mieter bislang pünktlich seine Miete gezahlt hat und dies daher vermutlich (bzw. hoffentlich) auch zukünftig tun wird und er keinen Mietnomaden vor sich hat. Gleichzeitig ermöglicht das Verlangen eines solchen Nachweises oftmals auch das herausfiltern von Mietern die z.B. Betriebskostennachforderungen verweigert oder Mietminderungen durchgesetzt haben.

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist jedoch kein wirklich verlässlicher Indikator für das künftige Verhalten eines Mieters - dies sehen die Gerichte auch so. Weder gibt eine solche Bescheinigung an, welcher Zeitraum betrachtet wurde noch ob Nachforderungen oder andere Rückstände enthalten sind oder nicht.

Auch für den bisherigen Vermieter ergibt sich aus der Bescheinigung eine schwierige Lage: Zum einen kann diese den Eindruck erwecken, er verzichte auf noch bestehende Betriebskostennachzahlungen und zum anderen muss der Vermieter mögliche Nachzahlungen aus dem Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung geltend machen, wenn er eine solche Bescheinigung ausstellen will. Dies ist für den ehemaligen Vermieter jedoch regelmäßig keine wünschenswerte Situation, insbesondere da etwaige Forderungen eben oftmals nicht ad-hoc beziffert werden können.

Aus diesen Gründen sind ehemalige Vermieter auch nicht verpflichtet, dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Dies wurde bereits höchstrichterlich vom BGH entschieden (30.9.2009 - Az: VIII ZR 238/08). Ein Anspruch des Mieters auf eine solche Bescheinigung besteht somit nicht. Es besteht auch keine anderweitige Rechtsgrundlage hierfür (etwa aufgrund der Sorgfaltspflicht des Vermieters).

Was kann also ein Mieter tun, wenn der potentielle Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt, der alte Vermieter aus verständlichen Gründen jedoch keine erstellen will? Es bietet sich an, dem potentiellen Vermieter stattdessen Quittungen des alten Vermieters über geleistete Mietzahlungen vorzulegen. Hierauf hat der Mieter nämlich einen Anspruch (§ 368 BGB).

Somit kann nachgewiesen werden, dass die Miete in der Vergangenheit immer pünktlich gezahlt wurde. Alternativ können natürlich auch Kontoauszüge vorgelegt werden, die die vollständige und pünktliche Zahlung des Mietzinses nachweisen. Sofern der potentielle Vermieter dennoch auf einer Bescheinigung beharrt, so sollte dieser am besten auf die BGH Entscheidung hingewiesen werden. Schließlich gibt es ja gute Gründe, warum der alte Vermieter diese Bescheinigung nicht ausstellen möchte.

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