Hausordnung

Mietrecht

§ 21 des Wohnungseigentumsgesetzes schreibt vor, für Eigentumswohnanlagen Hausordnungen aufzustellen. Aber auch dann, wenn dieses Gesetz nicht gilt, ist es vor allem in Mehrfamilienhäusern vielfach üblich, dass der Eigentümer/Vermieter eine Hausordnung aufstellt.

Besteht eine Hausordnung, ist diese meistens als Anlage einem Mietvertrag beigefügt. Im Gegensatz zum Mietvertrag, der nur das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter regelt, ordnet die Hausordnung im Wesentlichen das Verhalten der verschiedenen Mietparteien in einem Haus. Jeder Mieter kann von jedem anderen Mieter im Haus und vom Vermieter die Einhaltung der Hausordnung verlangen.

Die Geltung der Hausordnung hängt von ihrer Vereinbarung ab - dazu muss die Hausordnung in den Mietvertrag mit einbezogen werden. Dies kann als Anlage zum Mietvertrag geschehen. Es genügt aber auch, in einzelnen Paragraphen des Mietvertrags auf die Hausordnung Bezug zu nehmen.

Eine Vertragsklausel in einem Mietvertrag, wonach "die anliegende Hausordnung Bestandteil dieses Vertrages" ist jedoch unwirksam, da sie gegen das AGB-Gesetz verstößt. Dies begründet sich durch die immanenten unzulässige Beweislastumkehr - der Mieter würde die Beweislast tragen, dass die Hausordnung bei Vertragsabschluss nicht vorlag und er deshalb keine Kenntnisnahme erfolgen konnte.

Als einen der wichtigsten Regelungspunkte normiert die Hausordnung die Reinigung (Kehrwoche) der gemeinsam benutzten Räume und Flächen, wie Treppenhaus, Kellergang, Waschküche etc. Falls in dem Anwesen kein Hausmeister vorhanden ist, wird die Reinigungspflicht den verschiedenen Mietparteien in bestimmten Zeitfolgen (Kehrwochenplan) auferlegt. Dieser Reinigungspflicht muss der Mieter nachkommen. Verletzt der Mieter diese Pflicht, kann ihn der Vermieter diesbezüglich abmahnen. Sollte der Mieter trotz Abmahnung seinen Reinigungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der Vermieter befugt, die Reinigung von Dritten (z.B. Reinigungsfirmen) vornehmen zu lassen. Die hierbei entstehenden Kosten hat der Mieter dann zu tragen.

Ist ihm die Erfüllung seiner Reinigungspflicht nicht möglich (z.B. wegen Urlaub, Krankheit …), hat er selbst dafür zu sorgen, dass ein anderer seine Pflicht übernimmt. Beauftragt der Mieter einen professionellen Reinigungsservice hat er die dadurch entstehenden Kosten selbst zu tragen.

Die Hausordnung darf dem Mieter keine neuen Pflichten auferlegen oder bestehende Rechte des Mieters aus dem Mietvertrag einschränken. Entsprechende Klauseln sind dementsprechend unwirksam.

Ein einfacher Aushang der Hausordnung beispielsweise im Treppenhaus ist z.B. dann nicht wirksam, wenn bei Vertragsschluss nicht gesondert auf die Hausordnung hingewiesen wurde. Der Mieter hatte in diesem Fall nämlich keine Gelegenheit die Hausordnung zur Kenntnis zu nehmen. Eine nachträgliche Aushändigung der Hausordnung führt nicht zur Einbeziehung in den Mietvertrag.

Sofern bei Abschluss des Mietvertrages keine Hausordnung besteht, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen. Eine solche Hausordnung ist aber nur insoweit zulässig, als diese Regelungen für ein Zusammenleben der Mieter erforderlich sind. Es gilt ebenfalls, dass die Hausordnung keine neuen Pflichten auferlegen oder bestehende Rechte einschränken darf.

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie vom Vermieter nicht einseitig abgeändert werden, es sei denn, er hat sich dieses Recht ausdrücklich vorbehalten. Dagegen kann eine vom Vermieter einseitig errichtete Hausordnung von ihm auch abgeändert werden, wenn dafür ein sachliches Bedürfnis besteht.

Die Gleichstellung aller Mieter in der Hausordnung muss selbstverständlich beachtet werden.

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