Geltung des neuen Mietrechts

Seit dem 1. September 2001 ist das neue Mietrecht in Kraft getreten. Das bedeutet allerdings nicht, daß sich von diesem Zeitpunkt an alle Mietverhältnisse ausschließlich nach den neuen Vorschriften richten. Auch werden nicht alle vor diesem Zeitpunkt ergangenen Urteile quasi „ungültig“.

Vielmehr sind folgende Grundsätze zu beachten:

1. Alle Verträge, die nach dem 31. August 2001 abgeschlossen werden, unterfallen automatisch den neuen Regelungen. Sofern also zu einem bestimmten Problemkreis eine neue gesetzliche Vorschrift erlassen wurde, ist diese in jedem Falle einschlägig.

2. In der Regel gelten die neuen Vorschriften auch für sogenannte Altverträge, d.h. für Verträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Hierbei handelt es sich allerdings lediglich um einen Grundsatz, der an einigen Stellen durchbrochen wird.

Auch die Durchbrechungen richten sich größtenteils nach einer Regel. Diese lautet wie folgt: Ist für die Herbeiführung einer Rechtsfolge eine bestimmte Rechtshandlung nötig, so kommt es für die Frage, ob altes oder neues Recht anwendbar ist, darauf an, wann die Rechtshandlung vorgenommen wurde bzw. - wenn der Zugang einer Erklärung beim Vertragspartner Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Rechtshandlung ist - wann dieser Zugang bewirkt wurde.

Hierzu folgendes Beispiel: Verlangt der Vermieter vom Mieter eine Mieterhöhung und geht dem Mieter das formgültige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vor dem 1. September 2001 zu, so kann der Vermieter - nach altem Recht - eine Erhöhung bis zur bislang geltenden 30%-igen Kappungsgrenze verlangen. Dies gilt auch dann, wenn sich die Parteien noch im November 2001 um diese Mieterhöhung streiten. Geht dem Mieter daingegen das Mieterhöhungsverlangen erst nach dem 31. August 2001 zu, so ist der Vermieter nach neuem Recht nur noch berechtigt, eine höchstens 20%-ige Erhöhung der Miete zu verlangen.

3. Sofern die Rechtsprechung in der Vergangenheit bestimmte Prinzipien zur Entscheideung einer mietrechtlichen Frage herausgearbeitet hat, so gelten diese Prinzipien - vorausgesetzt, der in Rede stehende Problemkreis wurde nicht explizit und in Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung neu geregelt - weiter. Dies ist beispielsweise im Bereich der sogenannten „Schönheitsreparaturen“ der Fall, die auch mit den neuen Vorschriften nicht explizit geregelt wurden. Wurde eine bestimmte Problematik unter Aufgreifung der bisherigen Rechtsprechung nunmehr ausdrücklich geregelt, so können die „alten“ Urteile nach wie vor zur Auslegung von Zweifelsfällen herangezogen werden.