Erstellung der Nebenkostenabrechnung
Gemäß
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Abrechnung über die
Nebenkosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monates nach Ablauf der Abrechnungsperiode mitzuteilen.
Der Abrechnungszeitraum ergibt sich entweder aus dem
Mietvertrag oder aus den bisherigen Abrechnungen. Auch wenn das Kalenderjahr durchaus üblich ist, so ist auch ein anderer Zeitraum zulässig. Er darf aber nicht mehr als zwölf Monate betragen.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Nachforderung nicht zu vertreten.
Dafür, dass die Zustellung rechtzeitig erfolgt ist, ist der Vermieter beweispflichtig.
Auch wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät erfolgt ist, bedeutet dies nicht, dass der Mieter ein etwaiges Guthaben nicht mehr verlangen kann. Dies gilt nur für Nachforderungen des Vermieters, wenn dieser schuldhaft die gesetzliche Frist überschritten hat.
Prüfung der Nebenkostenabrechnung & Einwendungen
Nach Erhalt der Abrechnung kann die Abrechnung vom Mieter geprüft werden. Für die Prüfung kann sich jedoch nicht beliebig lange Zeit genommen werden. Nach der Rechtsprechung sind 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung keine Einwendungen mehr möglich.
Nachzahlungen und Guthabenauszahlungen
Sofern sich ein Guthaben oder ein Nachzahlungsbetrag ergibt, so ist die Zahlung binnen 30 Tagen vorzunehmen, sofern vertraglich nicht ein anderes vereinbart wurde (z.B. Verrechnung o.a.). Sofern der Mieter mehr Zeit für die Prüfung der Abrechnung benötigt, kann eine Zahlung auch unter Vorbehalt erfolgen. Verweigert der Mieter die Zahlung, kann er ansonsten in Zahlungsverzug geraten.
Anspruchsverjährung
Nach drei Jahren verjähren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung. Die Verjährung beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vertragspartner hiervon Kenntnis erhielt.
Rückzahlungsansprüche des Mieters beispielsweise bei nicht abrechnungsfähigen Positionen verjähren ebenfalls nach 3 Jahren.
Im Falle eines Rechtsstreits wird die Verjährung vom Gericht nicht nicht von Amts wegen geprüft; der Schuldner der verjährten Forderung muss sich vielmehr ausdrücklich darauf berufen.
