Eine Reparatur ist nicht immer zwingend notwendig
Renovierungen beim Einzug gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine entsprechende Renovierungspflicht muß daher extra mietvertraglich im Rahmen einer Individualvereinbarung vereinbart werden. Eine formularmäßige Vereinbarung ist nicht zulässig.
Besteht eine Klausel, die vom Mieter verlangt, unabhängig von der Wohndauer bei Auszug zu renovieren oder wird gar der Wechsel von Teppichboden bzw. Abschleifen und Versiegeln von Parkett verlangt, so ist dies nicht zulässig. Dies hat zur Folge, daß die gesamte Vereinbarung ungültig ist und die gesetzliche Regelung gilt - der Vermieter muß sich in diesem Fall selbst um alles kümmern.
Beim Auszug braucht der Mieter diejenigen Räume nicht zu renovieren, für die die jeweilige Frist noch nicht abgelaufen ist. Verläßt der Mieter beispielsweise nach 3 1/2 Jahren die Wohnung, muß er Küche und Bad renovieren haben, nicht aber die anderen Räume. Die Beweislast zur Fristeinhaltung liegt beim Mieter. Ist eine Renovierung objektiv unnötig (also nicht nur nach Ansicht des Mieters, sondern auch nach Ansicht einer neutralen Person), weil die Wohnung beispielsweise kaum genutzt oder sehr pfleglich behandelt wurde, kann auf die Renovierung verzichtet werden.
Für die verstrichene Zeit (3 1/2 Jahre) darf der Eigentümer Abschlagszahlungen im Rahmen einer sogenannten Abgeltungsklausel verlangen. Dies wird zum Beispiel durch eine Passage wie: "Liegen bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten, in zwei Jahren 40 Prozent [...]" gewährleistet. Der Mieter muß dabei die Möglichkeit haben, nachzuweisen, daß die Kosten niedriger als die veranschlagten sind; der Kostenvoranschlag des Vermieters darf also nicht für verbindlich erklärt werden. Auch muß der Mieter die Möglichkeit haben, sich der Pflicht zur Tragung der Kosten durch eigene Endrenovierung zu entziehen.
Unzulässig ist auch eine Kombination, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nach einem Fristenplan und zusätzlich eine Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung vorschreibt. Sämtliche Teile dieser Kombination werden von der Unwirksam erfasst, so dass es insgesamt bei den gesetzlichen Bestimmungen verbleibt.
Enthält der Vertrag keine Klausel über Schönheitsreparaturen, sondern lediglich den Hinweis, daß die Wohnung beim Auszug "besenrein" oder "bezugsfertig" übergeben werden muß, so sind keine Schönheitsreparaturen zu leisten.
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Besenrein" bedeutet sauber, "bezugsfertig" ist eine leere Wohnung dann, wenn der Nachmieter seine Möbel unterbringen kann.
Ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde, ist für die Einhaltung vereinbarter Fristen unerheblich. Fristen zählen ab Einzugsdatum.
