Ist im Mietvertrag ein Umlagemaßstab für Betriebskosten vereinbart, so muss dieser vom Vermieter auch angewandt werden (vgl. aber "
Ist der Vermieter zu einer einseitigen Änderung des im Mietvertrag vereinbarten Umlagemaßstabes berechtigt?"). Grundsätzlich können die Parteien des Mietvertrages den Umlagemaßstab frei bestimmen. Etwas anderes gilt nur für preisgebundenen Wohnraum. Hier sind die Vertragspartner an §§
20 ff.
Neubaumietenverordnung (NMV) gebunden, wonach die Nebenkosten in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen sind.
Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, so bestimmt
§ 556a Abs. 1 BGB, dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Betriebskosten die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der den erfassten Werten Rechnung trägt. Wenn bei Abschluss des Vertrages funktionierende Messeinrichtungen vorhanden sind, müssen diese auch eingesetzt werden, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Der Mieter hat andererseits keinen Anspruch darauf, dass nicht vorhandene Messeinrichtungen installiert werden.
Im Falle gemischt gewerblich-privater Nutzung des Mietobjektes müssen die verbrauchsabhängigen Kosten, die auf den gewerblich genutzten Teil entfallen, durch spezielle Messeinrichtungen oder sonstige Vorrichtungen getrennt erfasst und von den Gesamtkosten vorab abgezogen werden. Auf die das Mietobjekt privat nutzenden Mieter dürfen die aus der gewerblichen Nutzung entstandenen Kosten demnach nicht umgelegt werden. Eine Ausnahme hierzu gilt nur, wenn die getrennte Kostenerfassung objektiv unmöglich ist. Dann darf der Vermieter die Gesamtkosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche oder des umbauten Raumes verteilen.
Für die Umlage der Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung geltend zwingend die speziellen Vorschriften der
HeizKostV, die einen aus erfasstem Verbrauch und Anteil an Fläche bzw. umbautem Raum gemischten Umlagemaßstab vorsehen.
