Wird die Wohnung vom Eigentümer modernisiert, kann er anschließend acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen, sofern die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig (nicht nur geringfügig) erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Wasser oder Heizenergie bewirken.
Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur
Mieterhöhung. Nach dem Austausch alter, aber noch funktionsfähiger Teile, muss aus der Modernisierungsmieterhöhung ein Anteil für Instandhaltung herausgerechnet werden (BGH, 17.06.2020 - Az:
VIII ZR 81/19).
Seit dem 01.01.2019 gilt zudem eine Kappungsgrenze für die Modernisierungsmieterhöhung: die Umlage von Modernisierungskosten darf maximal 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren betragen. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.
Sind Modernisierungsarbeiten bereits durchgeführt worden und schickt der Vermieter deshalb eine Modernisierungs-Mieterhöhung, so kann der Mieter bis zum dritten Werktag des Monats kündigen, in dem das erste Mal die erhöhte Miete gezahlt werden soll, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats.
Beispiel: Verlangt der Vermieter im Januar eine Mieterhöhung zum 1. März, kann der Mieter bis zum 3. Februar bzw. dritten Werktag des Monats Februar kündigen. Das Mietverhältnis endet am 30. April. Bis Ende April bleibt es bei der alten Miete.
