Bei der Vermittlung von Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds mit hoher Fremdkapitalquote muss der Anlageberater den Anleger nicht über das Risiko eines Totalverlustes beraten. Es handelt sich hier nicht um ein strukturelles, sondern um ein allgemeines Risiko, das einem Anleger regelmäßig bekannt ist.
Ein Beratungsfehler kann vorliegend nicht darauf gestützt werden, dass über das Totalverlustrisiko nicht aufgeklärt worden sei. Für den M. Fonds 45 trifft dies schon deshalb nicht zu, da der Prospekt diesen Hinweis enthält. Dessen ungeachtet bestand aber eine Pflicht, über das Totalverlustrisiko aufzuklären, nicht.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, muss bei einem geschlossenen Immobilienfonds über ein Totalverlustrisiko, das mit einer hohen Fremdkapitalquote verbunden sein kann, grundsätzlich nicht aufgeklärt werden, weil es sich dabei nicht um ein strukturelles, sondern um ein allgemeines Risiko handelt, das einem Anleger regelmäßig bekannt ist (BGH, 27.10.2009 - Az: XI ZR 337/08; BGH, 11.09.2012 - Az: XI ZR 363/10).
Das gilt auch hier, da die Fremdfinanzierung und die damit verbundenen Belastungen in den Prospekten dargestellt sind. Eine Aufklärungspflicht würde erst entstehen, wenn "weitere, dem Anleger unbekannte, risikoerhöhende Umstände" hinzutreten. Allein ein besonders hoher, sich aus dem Prospekt ergebender Fremdkapitalanteil kann dies angesichts dieser Rechtsprechung allerdings nicht sein. Schon deshalb war über ein Totalverlustrisiko hinsichtlich des M. Fonds 33 nicht aufzuklären. Abgesehen davon lag dort die Fremdkapitalquote entgegen den Feststellungen des Landgerichts nicht bei 80 %, sondern bei 43 %; denn der Hypothek von 24,25 Mio. DM standen nicht Bau-/ Baunebenkosten in Höhe von 30 Mio. DM, sondern ein Kaufpreis in Höhe von 56,78 Mio. DM gegenüber.
Soweit das Landgericht bei dem M. Fonds Nr. 40 ein gefahrenerhöhendes Moment darin sieht, dass ein Teil des Kredits in der Schweiz aufgenommen wurde, übersieht es, dass dieser Umstand und die damit verbundenen Risiken von Währungsschwankungen im Prospekt angegeben sind, es sich also nicht um dem Anleger unbekannte Umstände handelt.
Eine Aufklärung über das allgemeine mit einer Fremdfinanzierung verbundene Risiko war auch nicht ausnahmsweise deshalb erforderlich, weil der Kläger als „einfacher“ Anleger sein Einkommen erstmals in einen Immobilienfonds investierte. Mit den Prospekten wurde der Kläger darüber aufgeklärt, dass und in welchem Umfang die jeweiligen Projekte fremdfinanziert sind; auf den Umstand der Fremdfinanzierung wies ausweislich seiner Aussage auch der Zeuge H. hin. Dass eine Immobilie, die zu einem erheblichen Teil mit fremden Kapital finanziert wurde, für den Fall ihrer Verwertung zunächst für die Befriedigung der Gläubiger herhalten muss, ist einem durchschnittlichen Anleger auch dann bekannt, wenn er noch keine Erfahrungen auf dem grauen Kapitalmarkt hat. Eben darauf basiert auch die Rechtsprechung des BGH, dass über ein Totalverlustrisiko bei einem Immobilienfonds auch bei hoher Fremdkapitalquote grundsätzlich nicht aufzuklären ist.
Feststellungen dazu, dass der Kläger für die Anlageberater erkennbar auch einfache Zusammenhänge nicht versteht, hat das Landgericht hingegen nicht getroffen; dies wurde vom Kläger auch nicht behauptet.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Beratung eines Anlegers kann grundsätzlich auch durch rechtzeitige Übergabe eines Prospekts erfolgen, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln. Es ist also grundsätzlich nicht erforderlich, dass im Prospekt enthaltene Risikohinweise nochmals ausdrücklich mündlich erwähnt werden; insbesondere stellt das Unterlassen einer mündlichen Darstellung der schriftlich dargelegten Risikohinweise entgegen der Auffassung des Klägers keine „Entwertung“ dar, da eine solche eine vom Prospekt abweichende Darstellung erfordert.Ein Beratungsfehler kann vorliegend nicht darauf gestützt werden, dass über das Totalverlustrisiko nicht aufgeklärt worden sei. Für den M. Fonds 45 trifft dies schon deshalb nicht zu, da der Prospekt diesen Hinweis enthält. Dessen ungeachtet bestand aber eine Pflicht, über das Totalverlustrisiko aufzuklären, nicht.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, muss bei einem geschlossenen Immobilienfonds über ein Totalverlustrisiko, das mit einer hohen Fremdkapitalquote verbunden sein kann, grundsätzlich nicht aufgeklärt werden, weil es sich dabei nicht um ein strukturelles, sondern um ein allgemeines Risiko handelt, das einem Anleger regelmäßig bekannt ist (BGH, 27.10.2009 - Az: XI ZR 337/08; BGH, 11.09.2012 - Az: XI ZR 363/10).
Das gilt auch hier, da die Fremdfinanzierung und die damit verbundenen Belastungen in den Prospekten dargestellt sind. Eine Aufklärungspflicht würde erst entstehen, wenn "weitere, dem Anleger unbekannte, risikoerhöhende Umstände" hinzutreten. Allein ein besonders hoher, sich aus dem Prospekt ergebender Fremdkapitalanteil kann dies angesichts dieser Rechtsprechung allerdings nicht sein. Schon deshalb war über ein Totalverlustrisiko hinsichtlich des M. Fonds 33 nicht aufzuklären. Abgesehen davon lag dort die Fremdkapitalquote entgegen den Feststellungen des Landgerichts nicht bei 80 %, sondern bei 43 %; denn der Hypothek von 24,25 Mio. DM standen nicht Bau-/ Baunebenkosten in Höhe von 30 Mio. DM, sondern ein Kaufpreis in Höhe von 56,78 Mio. DM gegenüber.
Soweit das Landgericht bei dem M. Fonds Nr. 40 ein gefahrenerhöhendes Moment darin sieht, dass ein Teil des Kredits in der Schweiz aufgenommen wurde, übersieht es, dass dieser Umstand und die damit verbundenen Risiken von Währungsschwankungen im Prospekt angegeben sind, es sich also nicht um dem Anleger unbekannte Umstände handelt.
Eine Aufklärung über das allgemeine mit einer Fremdfinanzierung verbundene Risiko war auch nicht ausnahmsweise deshalb erforderlich, weil der Kläger als „einfacher“ Anleger sein Einkommen erstmals in einen Immobilienfonds investierte. Mit den Prospekten wurde der Kläger darüber aufgeklärt, dass und in welchem Umfang die jeweiligen Projekte fremdfinanziert sind; auf den Umstand der Fremdfinanzierung wies ausweislich seiner Aussage auch der Zeuge H. hin. Dass eine Immobilie, die zu einem erheblichen Teil mit fremden Kapital finanziert wurde, für den Fall ihrer Verwertung zunächst für die Befriedigung der Gläubiger herhalten muss, ist einem durchschnittlichen Anleger auch dann bekannt, wenn er noch keine Erfahrungen auf dem grauen Kapitalmarkt hat. Eben darauf basiert auch die Rechtsprechung des BGH, dass über ein Totalverlustrisiko bei einem Immobilienfonds auch bei hoher Fremdkapitalquote grundsätzlich nicht aufzuklären ist.
Feststellungen dazu, dass der Kläger für die Anlageberater erkennbar auch einfache Zusammenhänge nicht versteht, hat das Landgericht hingegen nicht getroffen; dies wurde vom Kläger auch nicht behauptet.
OLG München, 06.11.2013 - Az: 20 U 2064/13
ECLI:DE:OLGMUEN:2013:1106.20U2064.13.0A
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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