Bauspardarlehen in der Gesamtfinanzierung: Chancen und Fallstricke

Der Bausparvertrag gilt in Deutschland nach wie vor als ein Eckpfeiler der privaten Immobilienfinanzierung. Seine Attraktivität speist sich aus der Kombination von diszipliniertem Sparen und der Zusicherung eines zukünftigen Darlehens mit festen, oft günstigen Zinskonditionen. Während ein Bausparvertrag für sich genommen ein transparentes Finanzprodukt darstellt, entfaltet sich seine rechtliche und finanzielle Komplexität erst dann vollständig, wenn er als Baustein in eine umfassende Gesamtfinanzierung für den Erwerb oder Bau einer Immobilie integriert wird. In diesem Kontext treffen die Regelungen des Bausparvertrages auf die Bedingungen anderer Darlehensgeber, was eine sorgfältige Planung und ein Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen unerlässlich macht.

Welche rechtlichen Grundlagen gelten?

Ein Bausparvertrag ist rechtlich als eine besondere Form des Darlehensvertrages zu qualifizieren, dessen wesentliche Merkmale im Bausparkassengesetz (BausparkG) sowie in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) der jeweiligen Bausparkasse geregelt sind. Der Vertrag durchläuft typischerweise zwei Phasen: die Ansparphase und die Darlehensphase.

In der Ansparphase leistet der Bausparer regelmäßige Sparbeiträge auf sein Bausparkonto, um ein vertraglich vereinbartes Mindestguthaben zu erreichen. Dieses liegt in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme. Neben dem Erreichen des Mindestguthabens ist für den Übergang in die nächste Phase die sogenannte Zuteilungsreife entscheidend. Diese wird erreicht, wenn der Vertrag eine von der Bausparkasse festgelegte Bewertungszahl erreicht hat. Die Bewertungszahl ist eine Kennziffer, die die Sparleistung des Kunden über die Zeit abbildet und die Reihenfolge der Zuteilungen unter den Bausparern gerecht steuern soll. Mit der Zuteilung erwirbt der Bausparer den unwiderruflichen Rechtsanspruch auf die Auszahlung des Bauspardarlehens.

Die Darlehensphase beginnt nach Annahme der Zuteilung und Auszahlung der Bausparsumme, die sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammensetzt. Der Bausparer zahlt das Darlehen in der Folge zu den im Voraus vertraglich fixierten, in der Regel niedrigen Zinsen zurück.

Welche Bedeutung hat die Tilgungsrate in der Gesamtfinanzierung?

Beim Erwerb einer Immobilie wird das Bauspardarlehen meist neben anderen, großvolumigeren Darlehen, typischerweise Annuitätendarlehen von Banken, eingesetzt. Bei der Festlegung des Finanzierungsgefüges und des Umfangs der unterschiedlichen Darlehensarten ist ein entscheidender Aspekt des Bauspardarlehens zu berücksichtigen: die im Vergleich zu klassischen Bankdarlehen oft sehr hohe Tilgungsrate.

Bauspardarlehen sind auf eine relativ kurze Laufzeit ausgelegt, was zwangsläufig zu hohen monatlichen Tilgungsleistungen führt. Diese hohe Rate schränkt die verfügbaren finanziellen Mittel für Zins und Tilgung der weiteren, für die Gesamtfinanzierung erforderlichen Bankdarlehen erheblich ein. Die finanzierende Bank wird bei ihrer Bonitäts- und Tragbarkeitsprüfung die gesamte monatliche Belastung des Darlehensnehmers ins Kalkül ziehen. Eine hohe monatliche Rate für das Bauspardarlehen reduziert somit den Spielraum für die Bedienung weiterer Kredite und kann dazu führen, dass die Bank nur ein geringeres Hauptdarlehen gewährt, als für die Finanzierung eigentlich notwendig wäre. Daraus ergibt sich eine wirtschaftliche und strategische Grenze für die Höhe der anzustrebenden Bausparsumme innerhalb eines Gesamtfinanzierungskonzepts (vgl. „Ansparphase“).

Wenn die Zuteilungsreife auf sich warten lässt: Vor- und Zwischenfinanzierung

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Bausparverträge erst relativ kurz vor dem geplanten Immobilienerwerb abgeschlossen werden oder die Ansparphase noch nicht weit genug fortgeschritten ist. Ist die Immobilie bereits gefunden und der Kaufpreis fällig, der Bausparvertrag aber noch nicht zuteilungsreif, entsteht eine Finanzierungslücke. Um diese zu schließen, werden Instrumente der Vor- oder Zwischenfinanzierung notwendig.

Eine Vorfinanzierung kommt dann zum Tragen, wenn die gesamte Bausparsumme benötigt wird, aber noch kaum oder gar kein Guthaben angespart wurde. Hierbei wird ein endfälliges Darlehen in Höhe der kompletten Bausparsumme aufgenommen. Der Darlehensnehmer zahlt für dieses Darlehen nur die Zinsen und bespart parallel den Bausparvertrag. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird mit der ausgezahlten Bausparsumme der Vorfinanzierungskredit auf einen Schlag abgelöst.

Eine Zwischenfinanzierung überbrückt hingegen den Zeitraum zwischen Fälligkeit des Kaufpreises und der bereits absehbaren, aber noch nicht erfolgten Zuteilung des Bausparvertrages. Hier wird ein Darlehen in Höhe des zu erwartenden Bauspardarlehens aufgenommen und mit der späteren Auszahlung des Bausparguthabens und -darlehens getilgt.