Keine Minderung bei hohem Leerstand!

Firmen / Gewerbe

Nur aufgrund eines Umsatzrückganges kann ein gewerblicher Mieter keine Minderung durchsetzen - auch dann nicht, wenn der Umsatzrückgang durch hohen Leerstand des Einkaufszentrums bedingt ist.

Der Mieter ist daher verpflichtet, die vollständige Miete weiter zu zahlen, da es sich bei allgemeinen Leerstand und Umsatzrückgang nicht um einen Mangel der Mietsache handelt.

Die Miete wäre - die Richtigkeit des Vortrags unterstellt - hierdurch nicht kraft Gesetzes wegen eines Mangels der Mietsache gemindert (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert oder wenn der Mietsache eine besonders zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Die vorliegend gerügten Einschränkungen sind aber weder Fehler der Mietsache noch stellen sie zugesicherte Eigenschaften dar. Was der Mieter nicht hinnehmen will, sind die mittelbaren (negativen) Einflüsse, die nicht der vermieteten Sache anhaften, sondern von außen mittelbar auf die Mietsache einwirken.

Es entspricht gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass solche mittelbaren Einwirkungen keine Fehler sind.

Aus demselben Grund sind sie auch keine zugesicherten Eigenschaften. Um solche handelt es sich nur dann, wenn sie der Mietsache selbst anhaften; mittelbare Einflüsse reichen dafür nicht aus. Die Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen, gehört zum Risikobereich des Mieters.

An diesem Ergebnis vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass der Mieter sein Geschäft in einem von der ursprünglichen Vermieterin betriebenen Einkaufszentrum führte und dass er mietvertraglich verpflichtet war, das Gesamtinteresse zu wahren.

Derartige Vorgaben stehen im Interesse aller Mieter und sind geradezu unabdingbare Voraussetzung dafür, die Attraktivität des Einkaufszentrum zu sichern.

Solche Beschränkungen des Mieters/Pächters sind auch außerhalb eines Einkaufszentrums nicht ungewöhnlich, so etwa im Gaststättengewerbe. Der Vermieter will damit im zwar auch eigenen Interesse die Werthaltigkeit des Ladenlokals und seine künftige Vermietbarkeit erhalten. Damit übernimmt der Vermieter aber nicht die Gewährleistung dafür, dass das Konzept auch dauerhaft aufgeht.

Die Annahme eines Einkaufszentrums durch das Publikum unterliegt dem Verwendungsrisiko des Mieters. Anders wäre das nur, wenn der Vermieter ausdrücklich die Gewährleistung für den nachhaltigen Erfolg des Konzepts übernommen hätte.


OLG Düsseldorf, 04.05.2010 - Az: I-24 U 195/09

ECLI:DE:OLGD:2010:0504.I24U195.09.00

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