In der Verwendung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse und der Nennung im Impressum der Internetseite „...“ liegt kein zur
fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigender wichtiger Grund.
Die Ausübung eines Gewebes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung kann eine Pflichtverletzung darstellen, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Die zumindest teilgewerbliche Nutzung wurde dem Mieter jedoch vorliegend vom Vermieter gestattet.
Bei einer Benutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken, ist zu unterscheiden, ob eine berufliche Tätigkeit mit Außenwirkung vorliegt, die auch ohne Erlaubnis des Vermieters ausgeübt werden kann, oder ob geschäftlichen Aktivitäten, die nach außen in Erscheinung treten, von der Wohnung aus nachgegangen wird. In diesem Fall besteht eine Erlaubnispflicht.
Der Vermieter hat dem Mieter mit dem Anbringen seines Firmenschriftzugs am Briefkasten die Verwendung der Wohnadresse als Geschäftsadresse und den damit verbundenen Außenauftritt genehmigt.
Eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Vertragsverletzung liegt aber auch dann nicht vor, wenn man zugunsten des Vermieters annimmt, er habe einer gewerblichen Nutzung nicht zugestimmt.
Eine Kündigung kann dann nicht auf eine Verletzung der vertraglichen Pflichten gestützt werden, wenn der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet wäre, eine Genehmigung für eine teilgewerbliche Nutzung zu erteilen. Dies ist der Fall, wenn durch die Nutzung der Wohnzweck nicht verändert wird, Mitmieter nicht beeinträchtig werden, sich nach außen keine wahrnehmbaren Störungen einstellen und sich keine Gefahr der Beschädigung oder übermäßigen Abnutzung ergibt.
Dies war im zu entscheidenden Fall zu bejahen. Schon von Art und Zuschnitt der nebenberuflichen gewerblichen Tätigkeit des Mieters als Hochzeitsfotograf wird die Wohnung nicht in einer über das Maß üblichen Wohnnutzung hinaus beansprucht. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass, neben der Nennung im Impressum der Internetseite des Mieters und dem Empfangen geschäftlicher Post, kein weiterer Zusammenhang zwischen der Mietwohnung und der nebenberuflichen Tätigkeit des Mieters besteht.
