Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenNach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.
Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Das gilt auch bei Gewerberaummietverhältnissen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Bei Gewerbemietverhältnissen kann der Vermieter eine Abrechnung korrigieren. Denn da der Vermieter von Gewerberaum für die Abrechnung der
Betriebskosten nicht an die Ausschlussfrist des
§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB gebunden ist, bringt er durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung nicht zum Ausdruck, auf eine nachträgliche Geltendmachung weiterer Betriebskosten zu verzichten.
Die Möglichkeit, eine Abrechnung zu berichtigen, ist auch kein Anspruch im Sinne des § 194 BGB und unterliegt deshalb als solche nicht der Verjährung. Für einen Nachzahlungsanspruch beginnt die Verjährung erst mit dem Zugang der (berichtigten) Abrechnung. Für Nachforderungen besteht deshalb kaum eine zeitliche Grenze. Im Einzelfall kann allerdings Verwirkung gegeben sein.
Hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung gilt allgemein der Grundsatz, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung ist, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Bei den kürzer wiederkehrenden Leistungen wie Mietzins- oder Betriebskostenansprüchen, die in drei Jahren verjähren, kann eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden. Für das Umstandsmoment reicht die bloße Untätigkeit des Vermieters neben dem Zeitablauf für eine Verwirkung nicht aus. Vielmehr muss der Mieter darauf vertraut haben, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr stellen werde und sich deshalb darauf eingerichtet haben, die Ansprüche des Vermieters nicht mehr erfüllen zu müssen, indem er entsprechend wirtschaftlich disponiert hat.
