Das Recht zur
fristlosen Kündigung aus
§ 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.
Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.
Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.
Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des
§ 550 BGB nicht vor.
Hierzu führte das Gericht aus:
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann eine Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles. Bei dieser Abwägung ist zu beachten, dass die Störung des Vertragsverhältnisses, die den wichtigen Grund darstellen soll, regelmäßig aus dem Bereich des Kündigungsempfängers herrühren muss.
Darüber hinaus muss sich die Abwägung der beiderseitigen Interessen aber auch an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechtes ausrichten. Zu diesem gesetzlichen Leitbild gehört es, dass der Mieter von Wohnraum im Falle einer ordentlichen Kündigung des Vermieters gemäß §§ 574 ff. BGB Härtegründe geltend machen kann, die ihn trotz wirksamer Kündigung zumindest für gewisse Zeit berechtigen, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Auf die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB finden die §§ 574 ff. BGB allerdings keine Anwendung. Daher ist in die Abwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB bei einem Wohnraummietverhältnis der soziale Schutzgedanke einzubeziehen und zu berücksichtigen, ob eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Störungen des Vertragsverhältnisses durch den Mieter für den Mieter eine nicht hinzunehmende Härte bedeutet, die u.a. auch in einer Verschlechterung des mieterlichen Gesundheitszustandes liegen kann.
Auch dieser Gedanke kann auf das Gewerberaummietverhältnis nicht übertragen werden, da der soziale Schutz des Mieters der §§ 574 ff. BGB auf das Gewerberaummietverhältnis bereits keine Anwendung findet und somit nicht zu dessen gesetzlichen Leitbild gehört. Zudem betrafen die Entscheidungen des BGH, welche das Landgericht in Bezug genommen hat, gerade nicht den Fall, dass der Mieter das Mietverhältnis aufgrund seiner Erkrankung kündigen wollte, sondern dass sich eine Kündigung des Vermieters für den Mieter gesundheitlich nachteilig ausgewirkt hätte. Schon deshalb sind sie für den vorliegenden Fall nicht einschlägig.
Dagegen ist auch für das gewerbliche Mietverhältnis das Leitbild des
§ 537 BGB in die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt, und damit in die Interessenabwägung einzubeziehen. Gemäß § 537 BGB wird der Mieter nicht dadurch von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete frei, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Ein solcher in der Person des Mieters liegender Grund, der das Vertragsrisiko auf der Seite des Mieters ansiedelt, ist auch dessen Gesundheitszustand. Daher rechtfertigt jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.
