Unter einer Abmahnung versteht man eine Aufforderung, ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten zu unterlassen oder eine gewünschte Handlung vorzunehmen. Abmahnungen können sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen. Aus Beweisgründen sollte eine Abmahnung jedoch immer schriftlich erfolgen. Mit der Abmahnung geht eine Frist einher, innerhalb der das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen ist oder die gewünschte Handlung vorzunehmen ist. Wird der Aufforderung nicht oder nicht rechtzeitig nachgekommen entsteht ein Verzug. Letztendlich ist die Abmahnung die letzte Chance, weitere rechtliche Folgen abzuwenden.
Soll eine Unterlassungsklage aufgrund vertragswidrigen Gebrauchs gem. § 541 BGB oder eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB ausgesprochen werden, so setzt dies zwingend eine vorherige Abmahnung voraus. Hiermit wird der Mieter auf ein Fehlverhalten hingewiesen, ohne dass dies bei erstmaligem Verstoß sofort gravierende Folgen hat. Erst bei wiederholten Zuwiderhandlungen kann der Vermieter zu schärferen Maßnahmen greifen.
Nur wenn eine Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird, der Mieter mit insgesamt mindestens zwei Monatsmieten rückständig ist oder besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen (z.B. besonders schwere Störung des Hausfriedens), kann auf diese Maßnahme verzichtet werden. Eine sofortige Kündigung scheidet hingegen in den allermeisten Fällen aus. Daher sollte sicherheitshalber grundsätzlich zunächst eine Abmahnung ausgesprochen werden.
Spricht ein Vermieter eine Abmahnung aus, die nicht völlig willkürlich erfolgte, so steht den betroffenen Mietern auch dann, wenn die Abmahnung zu Unrecht ausgesprochen wurde, kein Anspruch auf Widerruf der Abmahnung zu (AG Luckenwalde - Az: 2 C 290/99), da die mietrechtliche Abmahnung anders als arbeitsrechtliche Abmahnungen keine schädlichen Konsequenzen hat.
Soll eine Unterlassungsklage aufgrund vertragswidrigen Gebrauchs gem. § 541 BGB oder eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB ausgesprochen werden, so setzt dies zwingend eine vorherige Abmahnung voraus. Hiermit wird der Mieter auf ein Fehlverhalten hingewiesen, ohne dass dies bei erstmaligem Verstoß sofort gravierende Folgen hat. Erst bei wiederholten Zuwiderhandlungen kann der Vermieter zu schärferen Maßnahmen greifen.
Nur wenn eine Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird, der Mieter mit insgesamt mindestens zwei Monatsmieten rückständig ist oder besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen (z.B. besonders schwere Störung des Hausfriedens), kann auf diese Maßnahme verzichtet werden. Eine sofortige Kündigung scheidet hingegen in den allermeisten Fällen aus. Daher sollte sicherheitshalber grundsätzlich zunächst eine Abmahnung ausgesprochen werden.
Spricht ein Vermieter eine Abmahnung aus, die nicht völlig willkürlich erfolgte, so steht den betroffenen Mietern auch dann, wenn die Abmahnung zu Unrecht ausgesprochen wurde, kein Anspruch auf Widerruf der Abmahnung zu (AG Luckenwalde - Az: 2 C 290/99), da die mietrechtliche Abmahnung anders als arbeitsrechtliche Abmahnungen keine schädlichen Konsequenzen hat.
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Jetzt 7 Tage kostenlos testenStand: (letzte Änderung: 22.04.2026)
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Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Ja, für eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB oder eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB ist eine vorherige Abmahnung als Hinweis auf das Fehlverhalten grundsätzlich zwingend. Ausnahmen gelten nur bei Offensichtlichkeit, gravierenden Zahlungsrückständen oder besonders schweren Störungen des Hausfriedens.
Die Abmahnung muss das konkrete Fehlverhalten präzise benennen, den Mieter zur Unterlassung auffordern und die Konsequenzen bei weiteren Vertragsverstößen androhen. Zudem muss eine angemessene Frist zur Beseitigung des Fehlverhaltens gesetzt werden.
Nein, ein Anspruch auf Widerruf oder Entfernung einer zu Unrecht ausgesprochenen Abmahnung besteht im Mietrecht nicht, da ihr – anders als im Arbeitsrecht – keine unmittelbaren schädlichen Konsequenzen ohne weitere Prüfung durch ein Gericht folgen (vgl. AG Luckenwalde - Az: 2 C 290/99).
Ja, das Instrument der Abmahnung dient auch dem Mieter, um beispielsweise die Mängelbeseitigung durch den Vermieter durchzusetzen, eine Selbstvornahme mit Kostenersatz zu begründen oder die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung bei Mängeln zu schaffen.
Eine Kündigung muss in einem angemessenen Zeitraum nach Kenntnis der Vorfälle erfolgen. Liegen die abgemahnten Vorfälle mehr als sechs Monate zurück, ist eine Kündigung auf dieser Grundlage in der Regel nicht mehr möglich (vgl. OLG München, 22.01.2001 - Az: 3 U 5169/00).
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