[AnwaltOnline - Mietrecht Februar 2009]

[AnwaltOnline - Mietrecht Februar 2009]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                                Februar 2009 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/                                     *
* ISSN: 1619-7143                                                      *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

 >> Mieterhöhungsverlangen vom Verwalter eines Mietgrundstückes?

Der Geschäftsführer ohne Auftrag, der ein Mietgrundstück verwaltet, ist
grundsätzlich nicht verpflichtet, gegenüber dem Mieter ein
Mieterhöhungsverlangen auszusprechen.

BGH, 6.3.2008 - Az: III ZR 219/07

 >> Wartefrist bei Mieterhöhung nach Vereinbarung

Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB (15 Monate
unveränderte Miete) bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen
unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen
(durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen), jedoch einvernehmlich von den
Parteien vereinbart worden sind.

BGH, 9.4.2008 - Az: VIII ZR 287/06

 >> Zwangsvollstreckung und Mietkaution

Hat der Schuldner, gegen den der Zwangsverwalter aufgrund des die
Zwangsverwaltung anordnenden Beschlusses die Zwangsvollstreckung zur
Erwirkung der Herausgabe der vom Mieter geleisteten Barkaution betreibt,
eidesstattlich versichert, er habe als Vermieter der der
Zwangsverwaltung unterliegenden Sache die Kaution mit rückständigen
Mietzahlungen verrechnet, ist er im Verfahren der
Herausgabevollstreckung regelmäßig nicht zu weitergehenden Auskünften
darüber verpflichtet, mit welchen Forderungen genau er die Kaution
verrechnet hat.

BGH, 21.2.2008 - Az: I ZB 66/07

 >> Kündigung wegen Beleidigungen?

Ein Vermieter ist zur Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige
Abmahnung berechtigt, wenn ein Mieter andere Parteien mit gravierenden
Beleidigungen und nächtlichem Lärm belästigt, da derartige nachhaltige
Störungen des Hausfriedens ein berechtigtes Interesse an der Beendigung
des Mietverhältnisses begründen.

LG Coburg, 17.11.2008 - Az: 32 S 85/08

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Satellitenempfang für ausländische Mieter - auf die Amtssprache
kommt es nicht an!

 >> Bestandsschutz für Parabolantenne?

 >> Kaufmännische und technische Hausverwaltung können umgewälzt werden

 >> Pflichten des Zwangsverwalters

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einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
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weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

 >> Update Mietspiegel-Programm

Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 550 Städten
wurde aktualisiert und kann in der Version 5.43 unter der URL

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*2* Das Thema des Monats

 >> Mietkaution

Die Kaution wird seit der Mietrechtsreform in den §§ 551 sowie 566 a BGB
geregelt.

Grundlegende Regelungen enthält § 551 BGB. Wie schon bislang, so kann
der Vermieter auch nach neuem Recht lediglich den dreifachen Betrag
einer Monatsmiete vom Mieter als Kaution verlangen. Neu ist, daß in
jedem Falle nur die Nettomiete, d.h. die Miete ohne den
Nebenkostenanteil, als Berechnungsgrundlage für die Kautionshöhe dient.
Ob die Nebenkosten als Pauschale oder aber als Vorauszahlung gesondert
ausgewiesen sind, ist unerheblich. Fraglich ist, wie bei einem
einheitlichen Mietzins, in den ein Nebenkostenanteil eingerechnet wurde,
zu verfahren ist. Der Gesetzestext ist hier nicht einheitlich. Da die
Neufassung der Vorschrift aber den Mieter umfassender schützen will als
dies bislang der Fall war, ist wohl davon auszugehen, daß der
Nebenkostenanteil bei der Berechnung der Kautionshöhe aus dem
Gesamtmietpreis herausgerechnet werden muß.

Eine Vereinbarung der Parteien, die von den erläuterten Bestimmungen
abweicht, ist immer unwirksam, d.h. auch dann, wenn sich der Mieter
ausdrücklich damit einverstanden erklärt hat.

Eine weitere Neuregelung enthält § 566 a BGB. Die Vorschrift greift ein,
wenn vermieteter Wohnraum, für den vom Mieter Kaution geleistet wurde,
vom Vermieter veräußert wird. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt die
Vorschrift über § 578 BGB. Der Erwerber tritt in alle Rechte und
Pflichten aus der Stellung der Mietsicherheit ein. Neu ist weiterhin,
daß die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des
Mietverhältnisses den Erwerber auch dann trifft, wenn er die Kaution vom
ursprünglichen Vermieter nicht erhalten hat. Der Mieter kann sich
demnach immer an den Erwerber halten. Er hat allerdings zusätzlich die
Möglichkeit, die Kaution vom ehemaligen Vermieter herauszuverlangen. Das
gilt auch dann, wenn dieser die Kaution an den Erwerber übergeben hat.

  > Mögliche Formen der Mietkaution

1. Barkaution

Ist die Kaution in Geld zu leisten, so hat der Mieter ein Recht darauf,
in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten, wobei die erste Zahlung
zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Das ist der Zeitpunkt, zu
dem die Mietsache nach den vertraglichen Vereinbarungen dem Mieter
überlassen werden soll. Leistet er dann nicht, hat der Vermieter ein
Zurückbehaltungsrecht und kann die Übergabe der Wohnung verweigern, bis
der Mieter im Austausch die erste Kautionsrate bezahlt.

Überlassenes Geld muß der Vermieter bei einem Kreditinstitut zu dem für
Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz
anlegen. Die Parteien können selbstverständlich auch eine andere
Anlageform vereinbaren. Jedenfalls muß die überlassene Kaution aber
getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Erträge, d.h. in
der Regel die Zinsen, stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Der Mieter hat also kein Recht darauf, die Erträge vor Beendigung des
Mietverhältnisses vom Vermieter herauszuverlagen. Im übrigen ist zu
beachten, daß der Vermieter von Studenten- oder Jugendwohnheimen nicht
verpflichtet ist die Sicherheit zu verzinsen.

2. Verpfändetes Sparbuch

Bei einer Bank oder Sparkasse wird ein Sparbuch auf den Namen des
Mieters mit dem Kautionsbetrag angelegt, das der Mieter dem Vermieter
übergibt. Geldinstitute halten entsprechende Verpfändungsvordrucke vor.
Auch hierbei wird der Kautionsbetrag verzinst. Jedoch ist der Mieter
hierbei vor überraschenden Abhebungen des Vermieters sicher, wenn in den
Verpfändungsvordrucken der Geldinstitute sichergestellt ist, daß der
Mieter vor einer Auszahlung der Kautionssumme an den Vermieter
informiert wird.

3. Bankbürgschaft

Hier wird vom Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft seiner Bank oder
Sparkasse in Höhe der Kautionssumme gestellt. Das Institut verpflichtet
sich hierbei, offene Vermieterforderungen gegebenenfalls bis zu einer
bestimmten Höhe zu begleichen.
Allerdings fallen hierbei regelmäßig Gebühren an. Darüber hinaus wird
durch die Bürgschaft der mögliche Kreditrahmen des Mieters geschmälert.
Auch fallen bei dieser Art der Sicherheitsleistung keine Zinsen an. Da
hier die Kaution nicht in Geld geleistet wird, ist der Vermieter
selbstverständlich nicht zur Verzinsung verpflichtet. Gleiches gilt für
andere Sicherheiten, die nicht in Geld geleistet werden.

4. Gemeinsames Sparbuch

Diese Kautionsform ist eher selten (genauso wir Sparbücher mit
Sperrvermerk), da hierbei der Vermieter nicht problemlos auf die
Kautionssumme zurückgreifen kann, weil Mieter und Vermieter nur
gemeinsam über das Sparbuch verfügen können.

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

 >> Mietkaution

  > Kann die Kaution mit der letzten Miete verrechnet werden?

Die Kaution muss vom Vermieter erst nach Beendigung des
Mietverhältnisses abgerechnet werden, da erst dann vollständig klar ist,
ob und gegebenenfalls in welcher Höhe er noch Ansprüche gegen den Mieter
hat. Eine Verrechnung [... weiterlesen ...]

  > Mietkaution und Vermögensverwaltung

Nach § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine vom Mieter geschuldete
Kaution grundsätzlich bei einem Kreditinstitut "zu dem für Sparanlagen
mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" anzulegen. Da
dieser Zinssatz [... weiterlesen ...]

 >> Energie-, Wasser und Fernsehgebühren nach Auszug weitergezahlt - und
nun?

Es kommt immer wieder vor, das Mieter zwar ihr Mietverhältnis beenden,
es im Trubel jedoch versäumen von ihnen direkt bezahlte Gebühren - z.B.
für Wasser, Kabelfernsehen oder Energie - abzumelden. Der Versorger
bucht nun die Gebühren weiterhin vom Konto des ehemaligen Mieters ab
während der neue Mieter die entsprechende Leistung bezieht.
[... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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