Rückforderung überzahlter Miete: Reichweite der Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels

Die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels gilt nicht nur im Zustimmungsverfahren, sondern auch für die Ermittlung der höchstzulässigen Wiedervermietungsmiete. Der Mieter, der im Rückforderungsprozess überzahlte Miete verlangt, kann sich daher auf diese Vermutung stützen.

Rückforderung überzahlter Miete

Wird bei Beginn eines Mietverhältnisses über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt, ist die Vereinbarung nach § 556d Abs. 1 BGB insoweit unwirksam. Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete nach § 556g Abs. 2 BGB zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat. Im Streit steht dann regelmäßig, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist und wer hierfür darlegungs- und beweisbelastet ist.

Welche Bedeutung hat die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels?

Nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Umstritten ist, ob diese Vermutung nur im Zustimmungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB gilt. Dafür wird angeführt, dass die Vorschrift systematisch im Recht der Mieterhöhung verortet ist und nur dann allgemeine Geltung hätte, wenn sie in die ZPO aufgenommen worden wäre (so Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 125).

Dieser Ansatz greift jedoch zu kurz, wenn er isoliert zitiert wird. Nach derselben Kommentierung gilt die Vermutungswirkung ferner für die Ermittlung der maximalen Wiedervermietungsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB, weil auch dort die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 127). Die Vermutung wirkt somit auch im Rückforderungsprozess des Mieters, der sich gerade auf § 556d Abs. 1 BGB stützt. Eine Verkennung der Darlegungs- und Beweislast liegt in einer solchen Anwendung nicht.

Selbst wenn man die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB im Rückforderungsprozess ablehnen wollte, darf das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO auf Grundlage des Mietspiegels ermitteln. Auch der einfache Mietspiegel kann damit eine taugliche Schätzgrundlage sein. Der Streit um die Reichweite des § 558d Abs. 3 BGB ist daher für das Ergebnis nicht zwingend entscheidend.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.