Wer bodentiefe Fenster im Eingangsbereich mietet, kann später nicht deswegen mindern

Erkennt ein Mieter bei Vertragsschluss, dass die Wohnung durch ihre bauliche Lage (hier: bodentiefe Fenster neben einem öffentlich zugänglichen Eingangsbereich) Einblicken ausgesetzt ist, kann er wegen dieser Einsichtsmöglichkeit weder mindern noch Mängelrechte geltend machen.

Einen Anspruch darauf, auf einer nicht mitvermieteten Freifläche des Vermieters einen Sichtschutz zu errichten, hat er ebenfalls nicht; eine eigenmächtig aufgestellte Konstruktionen muss daher entfernt werden.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Die Mieter einer Erdgeschosswohnung machten geltend, Dritte würden eine unmittelbar vor zwei Zimmern gelegene, nicht mitvermietete Kiesfläche betreten, in die Wohnung blicken und dort Müll ablegen. Sie verlangten eine Mietminderung von 15 % und hilfsweise die Gestattung eines Sichtschutzes auf der Fläche. Nachdem der Vermieter dies abgelehnt hatte, stellten sie eigenmächtig Holzpfosten um die Fläche auf. Der Vermieter verlangte deren Entfernung und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Wann ist die Minderung wegen Einsichtsmöglichkeiten ausgeschlossen?

Ein Minderungsanspruch scheitert bereits dann, wenn der Mieter den Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss kannte. Nach § 536b BGB kann sich der Mieter in diesem Fall nicht auf die Rechte aus den §§ 536, 536a BGB berufen. Dies gilt auch dann, wenn zugunsten des Mieters das Vorliegen eines Mangels unterstellt wird.

Maßgeblich ist, ob dem Mieter die tatsächlichen Umstände, aus denen sich die Beeinträchtigung ergibt, bekannt waren oder erkennbar sein mussten. Nicht erforderlich ist, dass er die konkreten Auswirkungen im späteren Alltag vorhergesehen hat. Ausreichend ist die Kenntnis der baulichen Gegebenheiten, aus denen sich die potenzielle Beeinträchtigung offenkundig ergibt.

Die Mieter hatten die Wohnung im zu entscheidenden Fall vor Vertragsschluss besichtigt. Dabei waren ihnen die Lage an einem Zufahrtsweg, der Eingangsbereich, die öffentlich zugängliche Freifläche unmittelbar daneben und die davorliegenden bodentiefen Fenster zweier Zimmer erkennbar. Bei dieser baulichen Anordnung liegt es auf der Hand, dass in diesem Bereich mit erhöhtem „Zuschauerverkehr“ zu rechnen ist. Die Freifläche war offenkundig nicht privat und konnte von jedermann betreten werden. Auch vom Eingangsweg aus war nach den vorgelegten Lichtbildern ohne Betreten der Fläche ein Blick in das näher gelegene Fenster möglich.

Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob und wie oft Dritte die Fläche tatsächlich betraten oder dort Müll ablegten, kam es daher nicht an. Die potenzielle Beeinträchtigung durch bodentiefe Fenster im Eingangsbereich ohne jede Sichtschutzmöglichkeit war schon für sich genommen offenkundig. Dass der Mitarbeiter des Vermieters vor Vertragsschluss eine Bepflanzung in Aussicht gestellt haben soll, änderte hieran nichts.

Besteht ein Anspruch auf Gestattung eines Sichtschutzes?

Der hilfsweise geltend gemachte Gestattungsanspruch scheitert aus denselben Gründen. Liegt kein Mangel vor, kann die Ablehnung eines Sichtschutzes durch den Vermieter nicht rechtsmissbräuchlich sein.

Eine sonstige Rechtsgrundlage besteht nicht. Die Freifläche war nach den mietvertraglichen Vereinbarungen nicht Teil der Mietsache. Dies war für die Mieter von Anfang an erkennbar. Dafür sprach auch ihre eigene Anfrage, ob sie die Fläche mit Platten auslegen und zusätzlich mitnutzen dürften, denn diese Anfrage setzt denklogisch die Kenntnis voraus, dass die Fläche nicht zur eigenen Nutzung mitvermietet war.

Weder ein Anerkenntnis der Mitnutzung noch eine Genehmigung für einen Sichtschutz auf der Freifläche wurde vorliegend erteilt.

Besteht ein Beseitigungsanspruch bei eigenmächtig errichtetem Sichtschutz?

Der Eigentümer kann nach § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB die Beseitigung von Beeinträchtigungen seines Eigentums verlangen. Das gilt auch gegenüber dem Mieter, der auf einer nicht mitvermieteten Fläche Holzpfähle oder eine Sichtschutzkonstruktion errichtet, ohne dazu berechtigt zu sein.

Ein Recht zur Anbringung ergab sich hier weder aus dem Mietvertrag noch aus außervertraglichen Nebenabreden. Auch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) folgt es nicht. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, für einen weitergehenden Sichtschutz des Mieters zu sorgen. Dies gilt selbst dann, wenn er an anderen Stellen der Liegenschaft für mehr Bepflanzung gesorgt oder dort Sichtschutzmaßnahmen genehmigt hätte.

Ergänzend wurde vom Gericht ausgeführt, dass die Beeinträchtigung des Eigentums durch einen selbst angebrachten Sichtschutzzaun einschließlich Holzpfählen nicht als unerheblich anzusehen ist. Ein solcher Zaun kann die optische Wirkung der Liegenschaft nicht unerheblich verändern und naturgemäß Nachahmungseffekte bei anderen Mietern nach sich ziehen. Hierauf kam es für die Entscheidung allerdings nicht mehr an.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.