Betriebskostenabrechnung: Mieter muss sich selbst um Belegeinsicht kümmern

Ein Mieter kann die Unwirtschaftlichkeit einzelner Betriebskostenpositionen nur dann wirksam rügen, wenn er zuvor Einsicht in die Abrechnungsbelege genommen hat; die Initiative zur Terminvereinbarung liegt dabei beim Mieter selbst. Die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung macht diese nicht automatisch formell unwirksam, solange der Verteilungsmaßstab für den Mieter nachvollziehbar bleibt.

Belegeinsicht als Voraussetzung für die Rüge der Unwirtschaftlichkeit

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er bei der Durchführung kostengenerierender Maßnahmen wirtschaftlich gehandelt hat. Daraus folgt jedoch nicht, dass der Mieter pauschal die Unwirtschaftlichkeit einzelner Abrechnungspositionen behaupten kann, ohne sich zuvor mit den zugrunde liegenden Belegen auseinandergesetzt zu haben. Der Mieter muss zunächst Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen, um auf dieser Grundlage konkrete Einwände erheben zu können. Erst wenn sich aus den Belegen keine Informationen ergeben, die überhaupt eine Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ermöglichen, ist der Vermieter gehalten, im Prozess darzulegen, dass und wie das Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt wurde (vgl. MüKoBGB/Zehelein BGB § 556 Rn. 142).

Wen trifft die Initiativlast bei der Terminvereinbarung?

Die Verantwortung für die Durchführung der Belegeinsicht liegt im Zuständigkeitsbereich des Mieters. Es obliegt ihm, konkrete Termine für die Einsichtnahme vorzuschlagen und die hierfür erforderlichen Schritte zu unternehmen. Allein die Erhebung einer Zahlungsklage durch den Vermieter begründet nicht die Annahme, dieser verweigere die Belegeinsicht endgültig. Unternimmt der Mieter nach einer Bitte um Fristverlängerung keine weiteren Anstrengungen zur Terminfindung, geht dies zu seinen Lasten. Der Vermieter ist in einer solchen Konstellation nicht verpflichtet, von sich aus erneut auf den Mieter zuzugehen.

Formelle Wirksamkeit bei divergierenden Wohnflächenangaben

Die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen innerhalb einer Betriebskostenabrechnung beeinträchtigt deren formelle Wirksamkeit grundsätzlich nicht. Maßgeblich ist, ob sich die Verteilung der Betriebskosten anhand der in der Abrechnung angegebenen Werte ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten nachvollziehen lässt (vgl. BGH, 18.01.2011 - Az: VIII ZR 89/10). Aus der maßgeblichen Perspektive eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters liegt es nahe, dass unterschiedlichen Abrechnungspositionen unterschiedliche Gesamtwohnflächen zugrunde liegen können, etwa je nachdem, ob Außenflächen oder weitere zu einer Wirtschaftseinheit gehörende Gebäude in die jeweilige Berechnung einbezogen wurden. Der Verteilungsmaßstab - das Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Mietwohnung zur jeweils angegebenen Gesamtwohnfläche - muss dabei erkennbar bleiben.

Auswirkung auf die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Belegeinsicht setzt voraus, dass die Verweigerung der Einsicht tatsächlich dem Vermieter zuzurechnen ist. Bleibt die Einsichtnahme aus, weil der Mieter die erforderliche Terminabstimmung nicht vorantreibt, kann er sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung selbst ist entscheidend, dass der Umlageschlüssel für den Mieter nachvollziehbar dargestellt wird; unterschiedliche Flächenangaben stehen dem nicht per se entgegen, solange die jeweilige Berechnungsgrundlage erkennbar bleibt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.