Schimmel im Wohnzimmer: Mietminderung von 50 % und Beseitigungsanspruch

Erhebliche Schimmelpilzbelastung im größten Raum einer Wohnung rechtfertigt eine Mietminderung von 50 %. Daneben kann der Mieter die verbleibende Miete nach § 320 BGB nur Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung zahlen.

Wann mindert sich die Miete bei Schimmelpilzbefall?

Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist der Mieter nach § 536 Abs. 1 BGB für die Dauer der Beeinträchtigung zur Minderung der Miete berechtigt. Der Vermieter kann daher nur die geminderte Miete nach § 535 Abs. 2 BGB verlangen.

Ein solcher Mangel liegt bei einer erheblichen Schimmelpilzbelastung vor. Maßgeblich ist dabei nicht nur das Vorhandensein von Schimmelpilzen an einzelnen Stellen, etwa an einer feuchten Deckenstelle. Entscheidend ist auch, ob die Raumluft in erheblicher Weise belastet ist. Die Erheblichkeit kann sich sowohl aus der Menge (quantitativ) als auch aus der Art der festgestellten Pilze (qualitativ) ergeben, etwa wenn diese zum Teil als „besonders kritische Toxinbildner“ einzuordnen sind. Die Feststellungen können auf einem im selbständigen Beweisverfahren eingeholten Sachverständigengutachten beruhen, auf das im Hauptsacheverfahren Bezug genommen werden kann.

Wie hoch fällt die Minderung aus?

Die Höhe der Minderung bemisst sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Berücksichtigt wird dabei insbesondere, welchen Anteil der betroffene Raum an der Gesamtwohnfläche hat und ob dem Mieter Ausweichmöglichkeiten auf andere Räume bleiben. Hat der betroffene Raum den größten Flächenanteil der Wohnung (vorliegend 60 %) und bestehen nur bedingt Ausweichmöglichkeiten, ist eine Minderung von 50 % gerechtfertigt.

Eine höhere Minderung kommt nur in Betracht, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung oder des betroffenen Raums vollständig aufgehoben ist. Hierfür muss der Mieter Anhaltspunkte darlegen. Fehlt es daran, bleibt es bei der teilweisen Minderung.

Die Minderung wird auf die Gesamtmiete berechnet, also auf die Netto-Kaltmiete zuzüglich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.

Kann der Mieter die Zahlung bis zur Mängelbeseitigung verweigern?

Neben der Minderung steht dem Mieter gegenüber dem verbleibenden Zahlungsanspruch ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zu. Der Vermieter kann die Zahlung daher nur Zug um Zug gegen Beseitigung der gutachterlich festgestellten Mängel verlangen.

Wann sind Minderung und Leistungsverweigerungsrecht ausgeschlossen?

Die Gewährleistungsrechte des Mieters können aus Gründen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entfallen, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt hat. Dabei handelt es sich um einen Ausnahmetatbestand. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür trägt der Vermieter.

Eine Vereitelung liegt nicht schon darin, dass der Mieter auf die Aufforderung des Vermieters, sich bis zu einem bestimmten Datum mit einer Untersuchung durch eine Fachfirma einverstanden zu erklären, nicht reagiert. Bloßes Schweigen stellt noch keine positive Verweigerungs- oder Verhinderungshandlung dar, zumal wenn der Mieter es plausibel erklärt.

Von Bedeutung ist weiterhin der Verfahrensstand. War zum Zeitpunkt der Aufforderung bereits ein selbständiges Beweisverfahren anhängig, das der Mieter einleiten musste, weil der Vermieter das Vorliegen von Schimmelpilz bestritten hatte, ist dem Mieter die Verweigerung einer weiteren Untersuchung nicht vorzuwerfen. Der Vermieter hatte dies bei der Aufforderung gekannt.

Nach Abschluss des Beweisverfahrens obliegt es dem Vermieter, eine fachgerechte Mängelbeseitigung ordnungsgemäß anzubieten. Unterbleibt dies, kann dem Mieter keine Vereitelung der Mängelbeseitigung angelastet werden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter im Hauptsacheverfahren das Vorliegen von Mängeln erneut bestreitet und selbst auf das Angebot des Mieters, einen Termin zur Mängelbeseitigung zu vereinbaren, keine Maßnahmen ergreift oder kein ordnungsgemäßes Angebot unterbreitet.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.