Kurzfristige Mietminderung ist auch ohne Schriftform wirksam

Änderungen vertragswesentlicher Vereinbarungen eines Mietvertrags - etwa zur Miethöhe - unterliegen dem Schriftformerfordernis nur dann, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum gelten sollen. Bei kürzerer Geltungsdauer bleibt der Schriftformmangel folgenlos, selbst wenn mehrere solcher Abreden zusammengerechnet die Jahresfrist überschreiten.

Was sieht die Schriftformerfordernis nach § 550 BGB vor?

§ 550 BGB bestimmt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geltend gilt. Die Vorschrift dient in erster Linie dem Schutz eines Grundstückserwerbers, der gemäß § 566 BGB kraft Gesetzes in einen bestehenden Mietvertrag eintritt. Er soll sich auf die Bedingungen verlassen können, ohne durch mündliche oder nicht dokumentierte Nebenabreden über Gebühr gebunden zu werden (vgl. BGH, 20.04.2005 - Az: XII ZR 192/01). Daneben bezweckt die Norm nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor einer unbedachten langfristigen Bindung zu bewahren (vgl. BGH, 27.09.2017 - Az: XII ZR 114/16). Der Gesetzgeber hat mit der Jahresfrist in § 550 Satz 1 BGB die Grenze festgelegt, ab der von einer schriftformbedürftigen Langfristigkeit auszugehen ist.

Unterliegen auch nachträgliche Vertragsänderungen der Schriftform?

Nicht nur der ursprüngliche Vertragsschluss, sondern auch spätere Änderungen vertragswesentlicher Regelungen können grundsätzlich dem Schriftformerfordernis unterfallen. Dies betrifft insbesondere Änderungen der Miethöhe (vgl. BGH, 25.11.2015 - Az: XII ZR 114/14; BGH, 11.04.2018 - Az: XII ZR 43/17). Entscheidend ist jedoch, dass sich die Schriftformbedürftigkeit einer Änderungsvereinbarung nicht allein aus ihrem inhaltlichen Gewicht ergibt, sondern maßgeblich von ihrer zeitlichen Geltungsdauer abhängt. Eine Änderung ist nur dann formbedürftig, wenn sie ihrerseits für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht. Diese Auslegung knüpft an eine bereits in früherer Rechtsprechung angelegte Linie an (vgl. BGH, 20.04.2005 - Az: XII ZR 192/01) und wird durch Stimmen in der Kommentarliteratur und Rechtsprechung der Instanzgerichte gestützt (vgl. KG, 04.12.2017 - Az: 8 U 236/16). Korrespondierend hierzu beginnt die einjährige Kündigungsfrist des § 550 Satz 2 BGB erst mit Abschluss eines nicht formgerechten Änderungsvertrags zu laufen, der die Schriftform des ursprünglich formwirksamen Mietvertrags entfallen lässt (vgl. BGH, 29.10.1986 - Az: VIII ZR 253/85; BGH, 22.02.1994 - Az: LwZR 4/93; BGH, 29.03.2000 - Az: XII ZR 316/97; BGH, 25.01.2017 - Az: XII ZR 69/16).

Wie ist die Laufzeit mehrerer Änderungsvereinbarungen zu bewerten?

Für die Frage der Schriftformbedürftigkeit ist die Laufzeit jeder einzelnen Änderungsabrede gesondert zu betrachten. Dies folgt daraus, dass eine Vereinbarung die Vertragsparteien und einen etwaigen Erwerber jeweils nur im Umfang ihrer eigenen Geltungsdauer bindet. Überschreiten mehrere zeitlich aufeinanderfolgende Abreden erst in ihrer Summe die Jahresfrist, führt dies nicht zu einer Schriftformbedürftigkeit der einzelnen Vereinbarungen, sofern jede für sich genommen eine kürzere Laufzeit als ein Jahr aufweist.

Vorliegend betraf dies zwei aufeinanderfolgende mündliche Vereinbarungen zur Höhe einer Mietminderung, die jeweils eine Laufzeit von deutlich unter einem Jahr hatten, in der Gesamtbetrachtung jedoch einen Zeitraum von 15 Monaten erfassten. Da beide Abreden isoliert zu beurteilen waren, ergab sich aus ihnen kein Schriftformverstoß.

Welche Folgen hat dies für die Kündigung des Mietverhältnisses?

Da die betroffenen Änderungsvereinbarungen mangels ausreichender Einzellaufzeit nicht dem Schriftformerfordernis unterlagen, fehlte es an einem Schriftformmangel, der die Anwendung von § 550 Satz 1 BGB hätte auslösen können. Eine hierauf gestützte ordentliche Kündigung des ursprünglich befristeten Mietvertrags ist damit nicht wirksam, sodass ein Räumungs- und Herausgabeanspruch ausscheidet.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.