Herausgabepflicht einer Wohnung nach Anerkenntnisurteil

Ein gegen den Hauptmieter ergangenes Anerkenntnisurteil zur Räumung entfaltet keine unmittelbare Bindungswirkung gegenüber Dritten, die ohne eigenen Mietvertrag in der Wohnung verbleiben; gegen diese ist ein eigener Herausgabetitel erforderlich. Die bloße Weiterzahlung von Nutzungsentschädigung nach Erlass des Anerkenntnisurteils begründet keine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses, wenn zuvor klargestellt wurde, dass die Zahlungen lediglich der Vermeidung der Zwangsvollstreckung dienen.

Herausgabeanspruch des Eigentümers trotz bestehendem Anerkenntnisurteil

Ein gegen den Hauptmieter erwirktes Anerkenntnisurteil zur Räumung wirkt grundsätzlich nur zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits. Verbleibt nach Rechtskraft eines solchen Urteils eine weitere Person in der Wohnung, die nicht selbst Partei des Räumungsverfahrens war, kann der Eigentümer gegen diese Person nicht unmittelbar aus dem bestehenden Titel vollstrecken. Erforderlich ist vielmehr ein eigener Herausgabeanspruch nach § 985 BGB, der voraussetzt, dass der Anspruchsteller Eigentümer und der Anspruchsgegner Besitzer der Sache ist und dem Besitzer kein Recht zum Besitz zusteht.

Im zu entscheidenden Fall betraf dies den volljährigen Sohn des ursprünglichen Hauptmieters, gegen den bereits ein Anerkenntnisurteil zur Räumung ergangen war, der jedoch selbst nicht Partei dieses Verfahrens gewesen ist und weiterhin in der Wohnung verblieb.

Wann besteht ein Besitzrecht?

Nach § 986 Abs. 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe verweigern, wenn er selbst oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ein eigenes Besitzrecht scheidet aus, wenn zwischen dem tatsächlichen Nutzer und dem Vermieter zu keinem Zeitpunkt ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Ein abgeleitetes Besitzrecht setzt voraus, dass die Person, von der sich der Besitzer sein Recht herleitet, ihrerseits über ein fortbestehendes Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer verfügt. Besteht gegen diese Person bereits ein rechtskräftiges Anerkenntnisurteil zur Räumung, folgt daraus regelmäßig, dass ein Recht zum Besitz nicht mehr besteht, sodass auch ein hiervon abgeleitetes Besitzrecht Dritter ausscheidet.

Keine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Zahlungen nach Erlass des Anerkenntnisurteils

Nach § 545 BGB verlängert sich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und weder der Vermieter noch der Mieter innerhalb von zwei Wochen widerspricht. Eine solche stillschweigende Fortsetzung setzt jedoch voraus, dass die Fortzahlung und Entgegennahme von Zahlungen als konkludente Willenserklärung zur Fortsetzung des Vertragsverhältnisses verstanden werden kann. Daran fehlt es, wenn zwischen den Parteien ausdrücklich klargestellt wurde, dass der Vermieter von der Zwangsvollstreckung aus dem bereits erwirkten Anerkenntnisurteil nur unter der Bedingung pünktlicher Zahlung der anfallenden Nutzungsentschädigung absieht. In einem solchen Fall liegt in der Weiterzahlung durch den ehemaligen Mieter und deren Entgegennahme durch den Vermieter keine konkludent vereinbarte Vertragsfortsetzung, sondern lediglich die Erfüllung einer im Rahmen einer Vollstreckungsvereinbarung übernommenen Zahlungspflicht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 545 Rn. 34).

Kein Anspruch auf Herausgabe des gegen einen Dritten erwirkten Titels

Besteht ein Anerkenntnisurteil zur Räumung gegen den ursprünglichen Mieter, so hat dieser keinen Anspruch auf Herausgabe dieses Titels an sich selbst, wenn eine dritte Person - etwa aufgrund familiärer Verbindung oder Haushaltszugehörigkeit - weiterhin in der Wohnung verbleibt. Auch aus dem Umstand, dass gegen den Mieter bereits ein Titel erwirkt wurde, lässt sich kein fortbestehendes Besitzrecht ableiten, solange die zugrundeliegende Kündigung des Mietverhältnisses wirksam war und keine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses eingetreten ist.

Bewilligung einer Räumungsfrist

Die Bewilligung einer Räumungsfrist setzt eine Abwägung des Räumungsinteresses des Vermieters gegen das Interesse des Besitzers am Verbleib in der Wohnung voraus. Treten während eines bereits eingeräumten Vollstreckungsaufschubs wiederholt neue Zahlungsrückstände auf, überwiegt regelmäßig das Interesse des Vermieters an der zeitnahen Räumung, sofern der Besitzer keine abweichenden, im Einzelfall zu berücksichtigenden Gründe vorträgt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.