Wird ein Mietverhältnis auf der Grundlage eines vorgetäuschten Eigenbedarfs befristet oder gekündigt und zieht der Mieter in der Folge aus, steht ihm Schadensersatz zu - jedoch nur für tatsächlich erforderliche und nachgewiesene Schadenspositionen, wobei die Schadensminderungspflicht sowie die Vorschriften der Mietpreisbremse den Anspruch erheblich begrenzen können.
Täuscht ein Vermieter einen Eigennutzungswunsch vor, um ein Mietverhältnis zu befristen oder zu kündigen, und zieht der Mieter daraufhin aus, macht sich der Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535, 575 BGB schadensersatzpflichtig. Dies gilt unabhängig davon, ob der Auszug freiwillig erfolgte . Ein Schadensersatzanspruch entsteht auch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor dessen Auszug nicht über einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall des Befristungs- oder Kündigungsgrundes informiert. Der Vermieter „benötigt“ die Wohnung dabei nur dann im Rechtssinne, wenn sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ hat, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht; anderenfalls liegt eine unzulässige Vorratskündigung vor (vgl. BGH, 23.09.2015 - Az: VIII ZR 297/14; AG Köln, 08.02.2022 - Az: 203 C 200/20). Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des Eigenbedarfs ist der Ablauf der Kündigungsfrist bzw. das Ende der Befristung (vgl. BGH, 09.12.2020 - Az: VIII ZR 238/18).
Die Beweislast für den vorgeschobenen Eigenbedarf trägt grundsätzlich der Mieter als Anspruchsteller. Der allgemeine zivilprozessuale Grundsatz, dass derjenige die tatsächlichen Voraussetzungen einer für ihn günstigen Norm darzulegen und zu beweisen hat, gilt auch im Schadensersatzprozess wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs (vgl. BGH, 18.05.2005 - Az: VIII ZR 368/03). Dem Vermieter obliegt jedoch eine sekundäre Behauptungslast, da der Mieter in der Regel keinen Einblick in die für den Eigenbedarf maßgeblichen Tatsachen hat. Realisiert der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht, spricht dies indiziell für einen vorgeschobenen Eigenbedarf (vgl. BGH, 18.05.2005 - Az: VIII ZR 368/03).
Vorliegend begründete eine Vielzahl von Umständen - insbesondere der tatsächliche Aufenthalt der als Bedarfsperson benannten Tochter auf Bali, fehlende konkrete Bewerbungen für Studium oder Arbeitsstellen in Berlin, die Nichtvorlage eines behaupteten Mietvertrags und ein vorheriges Angebot zur Verlängerung des Mietverhältnisses - die gerichtliche Überzeugung, dass eine hinreichende „Verdichtung“ des Eigennutzungswunsches zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht vorlag.
Täuscht ein Vermieter einen Eigennutzungswunsch vor, um ein Mietverhältnis zu befristen oder zu kündigen, und zieht der Mieter daraufhin aus, macht sich der Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535, 575 BGB schadensersatzpflichtig. Dies gilt unabhängig davon, ob der Auszug freiwillig erfolgte . Ein Schadensersatzanspruch entsteht auch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor dessen Auszug nicht über einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall des Befristungs- oder Kündigungsgrundes informiert. Der Vermieter „benötigt“ die Wohnung dabei nur dann im Rechtssinne, wenn sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ hat, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht; anderenfalls liegt eine unzulässige Vorratskündigung vor (vgl. BGH, 23.09.2015 - Az: VIII ZR 297/14; AG Köln, 08.02.2022 - Az: 203 C 200/20). Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des Eigenbedarfs ist der Ablauf der Kündigungsfrist bzw. das Ende der Befristung (vgl. BGH, 09.12.2020 - Az: VIII ZR 238/18).
Die Beweislast für den vorgeschobenen Eigenbedarf trägt grundsätzlich der Mieter als Anspruchsteller. Der allgemeine zivilprozessuale Grundsatz, dass derjenige die tatsächlichen Voraussetzungen einer für ihn günstigen Norm darzulegen und zu beweisen hat, gilt auch im Schadensersatzprozess wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs (vgl. BGH, 18.05.2005 - Az: VIII ZR 368/03). Dem Vermieter obliegt jedoch eine sekundäre Behauptungslast, da der Mieter in der Regel keinen Einblick in die für den Eigenbedarf maßgeblichen Tatsachen hat. Realisiert der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht, spricht dies indiziell für einen vorgeschobenen Eigenbedarf (vgl. BGH, 18.05.2005 - Az: VIII ZR 368/03).
Vorliegend begründete eine Vielzahl von Umständen - insbesondere der tatsächliche Aufenthalt der als Bedarfsperson benannten Tochter auf Bali, fehlende konkrete Bewerbungen für Studium oder Arbeitsstellen in Berlin, die Nichtvorlage eines behaupteten Mietvertrags und ein vorheriges Angebot zur Verlängerung des Mietverhältnisses - die gerichtliche Überzeugung, dass eine hinreichende „Verdichtung“ des Eigennutzungswunsches zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht vorlag.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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