Fehlt in einem
Mieterhöhungsverlangen der nach
§ 558a Abs. 3 BGB erforderliche Hinweis auf einen qualifizierten
Mietspiegel, ist das Verlangen formell unwirksam. Wird der Mangel erst im laufenden Prozess durch Nachholung der fehlenden Angaben geheilt, beginnt die Zustimmungsfrist des Mieters gemäß
§ 558b Abs. 3 S. 2 BGB neu zu laufen. Eine vor Ablauf dieser erneuten Frist erhobene Zustimmungsklage ist als unzulässig abzuweisen; eine Aussetzung oder Vertagung zur Herbeiführung der Zulässigkeitsvoraussetzungen kommt nicht in Betracht.
Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen setzt nicht nur die materielle Berechtigung zur Erhöhung voraus, sondern unterliegt auch strengen formellen Anforderungen. Insbesondere § 558a Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, in seinem Erhöhungsverlangen auf die Werte eines qualifizierten Mietspiegels hinzuweisen, sofern für die betreffende Gemeinde ein solcher existiert. Fehlt dieser Hinweis, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam und kann die begehrte Rechtsfolge - die
Zustimmungspflicht des Mieters - nicht auslösen. Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich vom einfachen Mietspiegel durch seine Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen sowie seine Anerkennung durch die zuständigen Akteure des lokalen Mietwohnungsmarktes und begründet damit eine erhöhte Richtigkeitsvermutung, an die das Gesetz besondere Hinweispflichten knüpft.
Ein formell mangelhafte Mieterhöhungsverlangen ist nicht zwingend endgültig gescheitert. § 558b Abs. 3 BGB eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, einzelne heilbare Mängel - darunter ausdrücklich Mängel der Begründung nach § 558a Abs. 2 und 3 BGB sowie das Fehlen des Hinweises auf einen qualifizierten Mietspiegel - noch im laufenden Prozess durch Nachholung der fehlenden Angaben zu korrigieren. Diese Nachholung ist zwar zulässig, hat jedoch eine wesentliche prozessuale und materiell-rechtliche Konsequenz: Gemäß § 558b Abs. 3 S. 2 BGB steht dem Mieter nach erfolgter Nachbesserung die Zustimmungsfrist erneut in voller Länge zu. Die Frist beginnt mit dem Zugang der nachgebesserten Angaben beim Mieter und endet um 24:00 Uhr des letzten Tages des übernächsten Kalendermonats. Wird die Nachholung beispielsweise im Februar zugestellt, endet die erneute Zustimmungsfrist folglich erst mit Ablauf des 30. April desselben Jahres.
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