Verschweigt ein Vermieter beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit zugunsten eines Nachbarn, die dem beabsichtigten Betrieb des Mieters entgegenstehen kann, berechtigt dies den Mieter zur
fristlosen außerordentlichen Kündigung nach
§ 543 Abs. 1 BGB - und zwar auch dann, wenn zum Kündigungszeitpunkt noch nicht abschließend feststeht, ob die Dienstbarkeit den Gewerbebetrieb tatsächlich verhindert. Der Vermieter haftet in diesem Fall für sämtliche vom Mieter im Vertrauen auf den Vertrag getätigten und nunmehr frustrierten Aufwendungen gemäß § 284 BGB.
Nach ständiger Rechtsprechung trifft den Vermieter eine vorvertragliche Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich solcher Umstände und Rechtsverhältnisse in Bezug auf die Mietsache, die für den Vermieter erkennbar von besonderer Bedeutung für den Vertragsentschluss des Mieters sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann. Dabei ist zwar zu berücksichtigen, dass den Vermieter keine generelle Pflicht trifft, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen; der Mieter muss grundsätzlich selbst prüfen und sich informieren. Gleichwohl besteht eine Aufklärungspflicht dann, wenn der aufklärungspflichtige Umstand in der Sphäre des Vermieters liegt und für den Mieter ohne weitere Anhaltspunkte keine Veranlassung besteht, eigenständig zu recherchieren.
Das Bestehen einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit zugunsten eines Nachbargrundstücks, die dem beabsichtigten Gewerbebetrieb des Mieters entgegenstehen kann, stellt einen solchen aufklärungspflichtigen Umstand dar. Der Mieter muss - auch wenn er grundsätzlich nach § 12 Abs. 1 GBO ein berechtigtes Interesse an einer Grundbucheinsicht geltend machen könnte - ohne konkrete Anhaltspunkte nicht von sich aus den Umfang des Eigentumsrechts durch Erkundigungen aufklären. Das Bestehen und der Inhalt einer Grunddienstbarkeit sind ungewöhnliche Umstände, mit denen auch ein projekterfahrener Mieter nicht zu rechnen braucht. Insbesondere begründet der Hinweis auf eine allgemein schwierige nachbarschaftliche Beziehung im Rahmen der Vertragsverhandlungen keine Nachforschungspflicht des Mieters in Bezug auf dingliche Grundstückslasten.
Das Verschulden des Vermieters wird nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Der Vortrag, die Eintragung im Grundbuch sei nicht bekannt oder nicht erinnerlich gewesen, reicht für eine Entlastung nicht aus - insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter im Bereich der Haus- und Mietverwaltung tätig ist und der Grundbuchinhalt ihm bei Erwerbsvorgängen im Rahmen notarieller Beurkundungen (§ 311b Abs. 1 BGB, § 21 Abs. 1 BeurkG) bereits vor Augen geführt worden sein muss.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Voraussetzung ist zunächst eine erhebliche objektive Pflichtverletzung des Kündigungsgegners, die in ihrem Gewicht den benannten Regelbeispielen des § 543 BGB vergleichbar ist. Die Kündigungsvoraussetzungen liegen dabei umso eher vor, je länger der Zeitraum bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses ist.
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