Mietervorkaufsrecht bleibt bei konzerninternem Verkauf nach Realteilung bestehen

Der Anspruch auf ein mietrechtliches Vorkaufsrecht nach § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) setzt voraus, dass vermietete Wohnräume nach ihrer Überlassung in ein wohnungseigentumsähnliches Rechtsregime überführt werden und ein Verkauf an einen Dritten erfolgt. Die Norm schützt Mieter sowohl vor Verdrängungsrisiken als auch durch die Möglichkeit, den angebotenen Erwerb zu identischen Bedingungen vorzunehmen.

Eine Realteilung eines bebauten Grundstücks, auf dem sich vermietete Reihen- oder Doppelhäuser befinden, ist einer Begründung von Wohnungseigentum gleichzustellen. Sie eröffnet damit die Anwendbarkeit des gesetzlichen Vorkaufsrechts in entsprechender Anwendung der Vorschrift. Entscheidend ist der dingliche Vollzug der Realteilung durch Eintragung im Grundbuch.

Der Verkauf an eine Personenhandelsgesellschaft ist als Veräußerung an einen Dritten zu qualifizieren, auch wenn die Gesellschafterstruktur mit der des veräußernden Rechtsträgers personenidentisch ist. Der Begriff des „Dritten“ umfasst jeden vom Eigentümer verschiedenen Rechtsträger. Der gesetzliche Schutzzweck steht einer Privilegierung konzerninterner Umstrukturierungen entgegen. Die Verdrängungsgefahr kann ebenso durch wirtschaftliche Verwertungsinteressen einer Personenhandelsgesellschaft entstehen. Zudem dient das Vorkaufsrecht der Möglichkeit des Mieters, zu denselben konditionierten Marktpreisen erwerben zu können.

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