Bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen unterliegen dem Zustimmungserfordernis der übrigen Wohnungseigentümer. Entscheidend für die Beurteilung, welches
Wohnungseigentumsgesetz anzuwenden ist, ist der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme. Maßgeblich bleibt das bis zum 30. November 2020 geltende Recht, wenn die bauliche Veränderung – etwa ein Wanddurchbruch – zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war. Der Zeitpunkt eines späteren Beschlusses der Eigentümerversammlung spielt insoweit keine Rolle.
Beschlussanfechtungen richten sich hingegen nach dem zur Zeit der Beschlussfassung geltenden Recht. Wird ein Eigentümer zur Beseitigung einer von der Gemeinschaft als unzulässig angesehenen baulichen Veränderung aufgefordert, handelt es sich regelmäßig um einen sogenannten Aufforderungsbeschluss. Im Rahmen einer hiergegen gerichteten Anfechtungsklage ist lediglich die formelle Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses zu prüfen. Ob tatsächlich ein Beseitigungsanspruch besteht, ist erst in einem gesonderten Verfahren zu klären.
Ein solcher Aufforderungsbeschluss genügt den Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer objektiv erkennbar zum Ausdruck bringt, dass sie eine bestimmte Maßnahme für rechtswidrig hält und von einem Rückbauanspruch ausgeht. Formelle Mängel – etwa eine fehlende Feststellung der Ja-Stimmen – führen nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, sofern sie nicht fristgerecht gerügt werden (
§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG,
§ 45 Satz 1 WEG).
Für den materiell-rechtlichen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB ist maßgeblich, ob die bauliche Veränderung nach altem Recht (
§ 22 Abs. 1 WEG aF) zustimmungsbedürftig war. Erforderlich ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, denen über das bei einem gedeihlichen Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile i.S.d.
§ 14 Nr. 1 WEG aF entstehen. Liegt diese Zustimmung nicht vor, kann die Gemeinschaft grundsätzlich Beseitigung verlangen.
Dem Rückbauverlangen kann jedoch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Gestattungsanspruch entgegengehalten werden, wenn der Wohnungseigentümer die Zustimmung nach Maßgabe des § 22 Abs. 1 WEG aF hätte beanspruchen können. Über das Bestehen eines solchen Anspruchs ist im Rahmen der Prüfung des Beseitigungsbegehrens zu entscheiden.
