Mietminderung bei Minderleistung?

Trägt der Mieter die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter, die auch der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen (hier u.a.: Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege), begründen Minderleistungen des Vermieters oder der von ihm beauftragen Leistungserbringer im Falle dadurch verursachter Gebrauchsbeeinträchtigungen Mängelbeseitigungsprüche des Mieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedarf es dazu nicht.

Sind die durch die Minderleistungen verursachten Gebrauchsbeeinträchtigungen erheblich, ist der Mietzins außerdem gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.

In beiden Fällen ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt.

Hierzu führte das Gericht aus:

Jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden, in denen der Mieter einen Gesamtmietzins von 3.000,00 EUR und mehr zu entrichten hat, entspricht die Sicherung des Gebäudes, die Müllentsorgung, die Hausreinigung sowie die gärtnerische Pflege des Objekts nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn sie durchgängig, nachhaltig, gewissenhaft und im Wesentlichen beanstandungsfrei erfolgt.

Die Einhaltung dieses Mindeststandards schuldet der Vermieter jedenfalls bei höherpreisigem Wohnraum auch dann, wenn die Parteien keine ausdrückliche Vertragsabrede getroffen haben. Das gilt unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB - und unabhängig von der Höhe des Mietzinses - erst recht, wenn der Mieter wie hier die Betriebskostenlast für Leistungen des Vermieters oder Dritter trägt, die der Vermeidung oder Beseitigung der beanstandeten Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen. In diesem Fall ist der Mieter nicht auf seine betriebskostenrechtlichen Ansprüche wegen eines vermieterseitigen Verstoßes gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot beschränkt. Dazu treten bereits im Falle eines auch nur unerheblichen Mangels des Mietgebrauchs wegen unzureichender Leistungserbringung die Beseitigungsansprüche aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie im Falle der Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung zusätzlich noch die mieterseitigen Minderungsansprüche aus § 536 Abs. 1 BGB.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.