Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums „der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurde.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Klägerin und die Beklagte bilden eine verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In der im Jahr 2001 beurkundeten Teilungserklärung heißt es unter § 6:
„Ein Wohnungseigentümer bedarf zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grunde versagt werden. Der Zustimmung des Verwalters bedarf es nicht. …“
Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. November 2021 veräußerte die Klägerin ihr Wohnungseigentum an eine Erwerberin. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung zur Veräußerung.
Das Amtsgericht hat der auf Genehmigung der Veräußerung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchte die Klägerin die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung erreichen.
Hierzu führte das Gericht aus:
I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage bereits deshalb unbegründet, weil die Beklagte für die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung nicht passivlegitimiert ist. Im Falle einer Zustimmungsverweigerung müsse die GdWE gerichtlich in Anspruch genommen werden, wenn - wie hier - die Vereinbarung nicht ausdrücklich regele, für wen der Zustimmungsberechtigte handele. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 2001 sei objektiv-normativ im Lichte der Neufassung des Gesetzes (
§ 47 WEG) auszulegen. Zwar spreche der Wortlaut zunächst für eine individuelle Zustimmung sämtlicher anderer Wohnungseigentümer. Die Regelung sei aber objektiv unklar. Die Zustimmung der GdWE habe im Jahr 2001 noch nicht vorgesehen werden können, da deren Rechtsfähigkeit zu diesem Zeitpunkt noch nicht anerkannt gewesen sei. Vereinbarungen, die mit den Neuregelungen des Verwaltungssystems des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr in Übereinstimmung zu bringen seien, seien an das neue Recht anzupassen. Bei der Zustimmung zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums handele es sich im Zweifel um eine Maßnahme zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, für die alleine die GdWE zuständig sei (
§ 18 Abs. 1 WEG). Von der Veräußerung betroffen sei maßgeblich auch die Gemeinschaft, die durch das Zustimmungserfordernis davor geschützt werde, dass das Wohnungseigentum in die Hand eines unzuverlässigen Erwerbers gerate. Für eine Zuständigkeit der GdWE spreche schließlich neben
§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG auch ein Vergleich mit gesellschaftsrechtlichen Vorschriften.
II. Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Beklagte war im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl ist über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist.
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