Die Jahresabrechnung, die der Verwalter gemäß
§ 28 Abs. 3 WEG aufzustellen hat, ist eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Sie muss vollständig, übersichtlich und für jeden Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise und ohne Sachverständigenhilfe nachvollziehbar sein.
Sie ist keine Bilanz und auch keine Gewinn- und Verlustrechnung.
Die Abrechnung hat nach Ist- und nicht nach Sollbeträgen und ohne Rechnungsabgrenzungsposten zu erfolgen.
Rückstände aus früheren Jahren sind offene Forderungen und sind ebenso wie Guthaben aus Vorjahren grundsätzlich nicht Bestandteil der Jahresabrechnung. Sie können nur zur Information und Erinnerung mitgeteilt werden.
Tatsächliche Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind als Einnahmen darzustellen.
Daneben sind aber auch die noch offenen, nicht geleisteten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage auszuweisen.
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage sind hingegen nicht als Ausgaben oder sonstige Kosten in der Jahresabrechnung zu buchen.
In der Jahresabrechnung ist zudem der Vermögensstatus, insbes. der Bestand der für die Gemeinschaft geführten Konten (z.B. Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskonto) anzugeben.
Die Jahresabrechnung hat aus einer Einzel- und Gesamtabrechnung zu bestehen.
Sie muss somit zum einen eine vollständige Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres unabhängig von ihrer materiell-rechtlichen Berechtigung enthalten. Diese sind unter Angabe des angewendeten Kostenverteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen (Einzelabrechnung).
Gezahlte Vorschüsse, Nachzahlungen und Ausgaben, die nur den einzelnen Eigentümer betreffen, sind in die Einzelabrechnung dieses Eigentümers aufzunehmen.
Die Gesamtabrechnung kann, muss aber nicht, eine Aufschlüsselung der eingegangenen Hausgeldzahlungen enthalten.
