Die Parteien eines Grundstückskaufvertrages können im Sinne des § 328 BGB mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des Grundstücksmieters vereinbaren, dass der Käufer den
Mietvertrag nicht wegen
Eigenbedarfs kündigen werde. Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, das er gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann.
Kommen Mieter und Käufer auf diese Weise überein, dass der Käufer und neue Vermieter das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe, handelt es sich um eine im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Vereinbarung, die gemäß
§ 566 BGB einen nachfolgenden Erwerber des Grundstücks auch dann binden kannt, wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen wurde. Liegt einem nachfolgenden Erwerber des Grundstücks der zwischen ersten Verkäufer und Käufer geschlossene Grundstückskaufvertrag vor, in welchem der Kündigungsverzicht mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des Mieters vereinbart wurde, so ist der Schutzzweck des
§ 550 BGB gewahrt und der Erwerber an den Kündigungsverzicht gebunden. Er kann sich insbesondere nicht schon deswegen auf einen Mangel der Schriftform berufen, weil der Mieter der Änderung des Mietvertrages nicht schriftlich, sondern gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung zustimmte.
Darf der Vermieter das Mietverhältnis schon nach der ursprünglichen Fassung des Mietvertrages von sich aus grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur „in besonderen Ausnahmefällen“, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ des Vermieters „eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, so kann ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls nicht tragen.
