Die Auflassung eines Grundstücks darf das Grundbuchamt nur eintragen, wenn ihm die Einigung über den Rechtsübergang nachgewiesen ist, §§ 925 BGB, 20, 29 GBO. Eine Eintragung darf nur – ausnahmsweise – abgelehnt werden, wenn feststehende Tatsachen eindeutig die Unwirksamkeit der Auflassung ergeben.
Wird die Erklärung über die Einigung – gleiches gilt für die Erklärung der Bewilligung der Eintragung des Eigentumswechsels nach § 19 GBO – von einem Vertreter im Namen des Berechtigten abgegeben, hat das Grundbuchamt den Inhalt und die Wirksamkeit der Vollmacht von Amts wegen selbständig zu prüfen, ohne an die Auffassung des Urkundsnotars gebunden zu sein.
Ist eine Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt, so hat das Grundbuchamt eine Eintragung dennoch abzulehnen, wenn es – etwa aus ihm bekannten offensichtlichen und eindeutig gefassten internen Bindungsklauseln – sichere Kenntnis vom Missbrauch der Vollmacht hat. Das gilt allerdings nur, wenn massive Verdachtsmomente bestehen und der Missbrauch der Vertretungsmacht danach evident ist. Weitergehend wird teilweise auch verlangt, dass dem Vollmachtgeber durch die Überschreitung der Innenverhältnisabrede (erkennbar) ein Vermögensschaden entsteht.
Vorstehende Grundsätze werden mit dem im grundbuchrechtlichen Verfahren geltenden Legalitätsprinzip begründet: das Grundbuchamt darf aufgrund des Legalitätsprinzips nicht bewusst daran mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen; die Gerichte sind gehindert, sehenden Auges eine für sie erkennbare unrichtige Eintragung vorzunehmen. Andererseits gebieten die Grundsätze des grundbuchrechtlichen Verfahrens die Beschränkung des Prüfungsmaßstabes auf eine Evidenzkontrolle. Nur so wird der Aufgabenverteilung zwischen dem Grundbuchamt und den Zivilgerichten hinreichend Rechnung getragen.
Für eine umfassende Tatsachenaufklärung ist im Grundbuchverfahren kein Raum, materiell-rechtliche Fragen sind in einem Zivilprozess zwischen den Beteiligten abschließend zu klären.
