Entziehung des Wohnungseigentums: Angebliche Verfehlungen sind konkret zu benennen!

Vor dem Entzug von Wohneigentum ist eine Abmahnung auszusprechen. Diese muss das beanstandete Verhalten konkret bezeichnen. Es genügt nicht, lediglich die Verstöße als „Missachtung des Hausfriedens“ und „Verletzung der Pflicht nach § 14 Abs. 1 WEG“ zu bezeichnen.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin innerhalb der Beklagten.

Die in ihrem Eigentum stehende Wohnung ist an ihren Vater vermietet. In der Vergangenheit gab es zwischen den Parteien und auch zwischen den übrigen Wohnungseigentümern und dem Mieter der Klägerin Unstimmigkeiten.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.06.2021 zu TOP 16 beschlossen die Wohnungseigentümer über eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 5.222,24 €. Zu Lasten der Klägerin entfielen 678,89 €. Nach der Beschlussfassung sollte die Sonderumlage bis spätestens zum 31.07.2021 gezahlt werden. Die Klägerin zahlte den Betrag erst im Dezember 2021 an die Beklagte.

Mit Einladung vom 7.7.2021 lud die Verwalterin zur Wohnungseigentümerversammlung vom 19.07.2021 ein. Auf dieser beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 2 und TOP 3 über die Abmahnung der Klägerin und die Einleitung eines Eigentumsentziehungsverfahrens. Das Protokoll enthält hierzu folgendes:

TOP 2

Beschluss über die Abmahnung Eigentümerin N aufgrund Pflichtverletzungen nach § 14 WEG sowie Aufforderung zur Durchsetzung des Hausfriedens und der gültigen Hausordnung

Hintergrund:

Am Montag, den 05. Juli 2021 kam es zu einer mündlichen Auseinandersetzung zwischen Mieter W, Eigentümer D sowie Eigentümerin I. In diesem Zusammenhang beleidigte und bedrohte Mieter W Eigentümer D und beschuldigte ihn ungerechtfertigter Weise des Diebstahls. Eigentümer D hat dies zur Anzeige gebracht.

Mieter W ist bereits mehrfach durch störendes, lautes Verhalten im Hause aufgefallen. Er ist teilweise stark angetrunken und dadurch in seinem Verhalten unberechenbar.

Der Mieter geht zum Teil nicht pfleglich mit Gemeinschaftseigentum um; so schlägt er die Türen (insb. die Wohnungseingangstür zur WE Nr. 1) und durch das extreme Rauchen des Mieters sind die Fenster der WE Nr. 1 bereits völlig vergilbt und abgenutzt. Sämtliche Fenster sowie die Wohnungseingangstür sind erst vor kurzem im Rahmen der Sanierung der WE Nr. 1 im Jahre 2019 auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgewechselt worden. Darüber hinaus zieht Nikotingestank In den Treppenflur sowie in die WE Nr. 3.

Zudem hält Mieter W seit kurzem ein Haustier. Dies ist entsprechend der gültigen Hausordnung ausschließlich nach Genehmigung durch den Vermieter und den Verwalter gestattet. Eine entsprechende Verwaltergenehmigung wurde durch Eigentümerin N weder angefragt noch wurde diese durch den alten Verwalter Fa. L Hausverwaltung GmbH erteilt.

Entsprechend § 14 WEG ist jeder Eigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Auch ist jeder Eigentümer gegenüber den übrigen Eigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht übermäßig zu beeinträchtigen.

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