Für die Beitragsschuld eines Wohnungseigentümers ist es unerheblich, ob die Einheiten genutzt wurden. Eine entgegenstehende Regelung der Gemeinschaftsordnung ist nach § 242 BGB unwirksam.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Beklagten als Eigentümerin mehrerer Einheiten die Zahlung rückständiger Beitragsforderungen.
Die Beklagte errichtete das gegenständliche Anwesen als Bauträgerin. Sie ist unter anderem noch Eigentümerin der Einheiten mit den Nummern 66, 101, 102, 218, 226, 239o und 306. Nach § 7 der Gemeinschaftsordnung ist eine Instandhaltungsrücklage anzusammeln. Die Beträge dafür sind in den monatlich zu entrichtenden Zahlungen an den Verwalter enthalten.
Nach § 8 der Gemeinschaftsordnung haben die Eigentümer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß der in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung zu tragen. § 8 Ziffer 6 lautet:
„Der aufteilende Eigentümer ist nicht verpflichtet, Zahlungen gemäß §§ 7 und 8 zu leisten, solange die in seinem Eigentum stehenden Einheiten nicht bewohnt, bzw. nicht genutzt werden.“
Auf der Eigentümerversammlung vom 27.07.2010 genehmigten die Eigentümer unter TOP 4 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen 2009. Auf die Einheit 101 der Beklagten entfiel in der Einzelabrechnung ein Saldo in Höhe von 1.923,34 EUR.
Ebenso auf der Eigentümerversammlung vom 27.07.2010 genehmigten die Eigentümer mehrheitlich unter TOP 10 die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne 2010. Auf die Einheiten der Beklagten entfielen danach Beitragsforderungen in Höhe von monatlich 214,50 EUR für die Einheit 101, 314,00 EUR für die Einheit Nr. 102, 42,50 EUR für die Einheit 239o und 466,00 EUR für die Einheit 306. Vorgerichtlich hatte die Beklagte der Klägerin mitgeteilt, die Einheit 102 sei seit dem 01.05.2010 genutzt worden, die Einheit 306 sei seit dem 01.01.2010 und die Einheit 239o seit dem 01.12.2009 genutzt worden.
Die Klägerin trägt vor, aus der Jahreseinzelabrechnung 2009 für die Einheit 101 schuldet die Beklagte jedenfalls den Betrag von 854,82 EUR, da diese Einheit im Jahr 2009 von September bis Dezember genutzt worden sei. Für das Jahr 2010 schulde die Beklagte für die Einheit 101 die Beiträge für die ersten vier Monate, da die Einheit in diesem Zeitraum genutzt worden sei als Verkaufs- und Lagerraum.
Die Einheit 102 sei bereits ab dem 01.01.2010 von der Beklagten als Baubüro genutzt worden. Die Einheiten 239o und 306 seien so wie von der Beklagten vorgerichtlich mitgeteilt im gesamten Jahr 2010 genutzt worden. Daraus ergebe sich eine Beitragsschuld für das Jahr 2010 in Höhe von insgesamt 10.836,00 EUR. Im Übrigen komme es nicht darauf an, ob die Einheiten tatsächlich, wie unter Beweis gestellt, genutzt worden seien, denn die Regelung in § 8 Ziffer 6 der Gemeinschaftsordnung sei unwirksam, sodass die Beklagte unabhängig von der tatsächlichen Nutzung dieser Einheiten zur Zahlung der Beitragsforderungen verpflichtet sei.
Die Beklagte trägt vor, die Regelung in § 8 Ziffer 6 der Gemeinschaftsordnung sei wirksam. Insbesondere verstoße diese Regelung nicht gegen den allein als Maßstab heranzuziehenden § 242 BGB. Die Klageerhebung verstoße auch gegen die Beschlussfassung gemäß TOP 9a der Eigentümerversammlung vom 08.02.2010. Gemäß dieser Beschlussfassung hätte zunächst eine außergerichtliche Lösung zu finden gesucht werden müssen. Zudem habe man die Beauftragung einer bestimmten Rechtsanwaltskanzlei beschlossen. Die Nutzung der Einheit 101 seit September 2009 wird bestritten. Es sei unzutreffend, dass die Einheit 102 im Jahr 2010 als Baubüro genutzt worden sei. Auch die Einheit 239o sei nicht genutzt worden. Zutreffend sei lediglich, dass die Einheit 306 von einer Mieterin genutzt worden sei.
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