Asbestbelastung des Fußbodens der Mietwohnung

Im vorliegenden Fall ging es um die Frage der Haftung des früheren Vermieters bei Asbestbelastung des Fußbodens der Mietwohnung für behauptete bzw. drohende Erkrankungen des Mieters sowie um die Frage, ob die fragliche Wohnung einen Mangel aufwies.

Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter wegen eines anfänglichen Mangels der Wohnung und einer Garantiehaftung nach § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB bestehen nicht. Die Garantiehaftung führt nämlich nicht ohne weiteres dazu, dass Vermieter ohne Rücksicht auf Verschulden für Risiken haften müssen, die nach dem Stand von Technik und Wissenschaft zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht erkennbar waren. Ein anfänglicher Mangel der Wohnung in Form einer abstrakten Gesundheitsgefährdung ihrer Bewohner liegt deswegen nicht vor, wenn die in den Mieträumen nachweisbare Konzentration von Schadstoffen sich im Rahmen der bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien bewegt; das gilt auch dann, wenn sich die Grenzwerte auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse später verschärfen. Die Wohnung wird in einem solchen Fall erst dann nachträglich mangelhaft, wenn der Vermieter nach Bekanntwerden der verschärften Standards die Ursachen der Gefährdung nicht beseitigt. Eine Haftung des Vermieters wegen eines anfänglichen Mangels der Mietsache kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter beweisen kann, dass ihm durch die in einem damals zulässigen Maß mit Schadstoffen belasteten Bauteile konkrete Gesundheitsschäden entstanden sind.

Ein anfänglicher Mangel in Form einer abstrakten Gesundheitsgefahr lag danach nicht vor. Zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1980 waren asbesthaltige Baustoffe noch zugelassen und ihre Verwendung üblich. Die Wohnung war daher vertragsgerecht und wies keinen Mangel auf, selbst wenn asbesthaltige Fliesen in Folge des Zuschnitts offene Schnittkanten aufgewiesen haben sollten und sich in der Bauphase freigesetzte Asbestfasern in der Luft oder am Boden der besenrein übergebenen Wohnung befanden. Eine solche Belastung der Wohnung unterfiel angesichts des damaligen Stands der Wissenschaft und des Bauwesens dem allgemeinen Lebensrisiko, denn es ist nicht ersichtlich, dass die Errichtung der Wohnung und die Verarbeitung asbesthaltiger Materialien in der Bauphase unter Verstoß gegen die damaligen Regeln der Technik stattgefunden hätte.

Eine Schadenersatzhaftung der Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB wegen Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels scheidet - jedenfalls für den Zeitraum bis zur Rechtshängigkeit der Klage - ebenfalls aus. Die Wohnung wurde nicht allein dadurch mangelhaft, dass asbesthaltige Baustoffe im Jahre 1993 verboten wurden und im Jahre 1996 die "Richtlinie für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden” in Kraft trat. Asbestfasern in Fußbodenplatten sowie in entsprechendem Kleber sind nicht im Sinne der Richtlinie schwach gebunden. So lange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt waren, bestand daher kein Mangel und mussten die Räume nicht saniert werden.

Die Vermieter hatten mangels Anzeige entsprechender Mängel keine Kenntnis davon, dass Fußbodenplatten gebrochen waren, und sie wussten bis zur Erhebung der Klage auch nichts von einem eigenmächtigen Eingriff der Mieterin in die Bausubstanz in den Jahren 1992 und 1999. Schadenersatzansprüche der Mieterin nach § 536a Abs. 1 BGB wegen in den Jahren 1992 und 1999 nachträglich freigesetzter Asbestfasern sind deshalb nach § 536c Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Eine Pflicht der Vermieter, die Wohnung auch ohne Anzeige entsprechender Mängel anlasslos daraufhin zu untersuchen, ob sich Fußbodenplatten gelöst hatten oder gebrochen waren, bestand entgegen der Ansicht der Mieterin jedenfalls bis zur Klageerhebung nicht.

Deliktische Ansprüche nach § 823 BGB wegen einer unterlassenen Sanierung der Wohnung scheiden aus den gleichen Gründen aus, so dass eine Schadenersatzhaftung der Vermieter nur nach §§ 280, 241 BGB - und deckungsgleich nach § 823 BGB wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht - deswegen in Betracht kommt, weil sie die Mieterin nicht rechtzeitig auf die von den asbesthaltigen Materialien ausgehenden Gesundheitsgefahren hinwiesen.

Waren in der Wohnung tatsächlich asbesthaltige Materialien verbaut worden, so musste der Vermieter als Bauherr der Immobilie dies wissen. Als professioneller Vermieter musste dieser nach dem Verbot asbesthaltiger Baustoffe im Jahre 1993 spätestens bei Erlass der Asbest-Richtlinie im Jahre 1996 erkennen, das von den asbesthaltigen Baustoffen im Falle ihrer Beschädigung konkrete Gesundheitsgefahren für die Mieter ausgehen konnten. Er hatte zudem schon auf Grund des Baualters des Gebäudes hinreichenden Anlass, ihren Wohnungsbestand daraufhin zu untersuchen, ob bei der Errichtung asbesthaltige Baustoffe verwendet wurden.

Befanden sich in der Wohnung asbesthaltige Fußbodenplatten, so läge in dem unterlassenen Warnhinweis eine schuldhafte Verletzung der den Vermieter nach §§ 241, 823 BGB treffenden Verkehrssicherungs-, Schutz- und Obhutspflichten. Auf eine konkrete Kenntnis des zuständigen Sachbearbeiters kommt es dabei nicht an; der Vermieter müsste vielmehr schlüssig darlegen, welche Ermittlungen er durchführte und aus welchen Gründen er die seinen Mietern drohenden Gefahren gleichwohl nicht erkennen konnte.

Ein auf die Verletzung dieser im Jahre 1996 entstandenen Pflicht gegründeter Schadenersatzanspruch wäre nicht verjährt, da der Vermieter die Pflichtverletzung erst nach der Erteilung des Warnhinweises im Jahre 2013 erkennen konnte, die Verjährungshöchstfrist gemäß § 199 Abs. 2 BGB 30 Jahre beträgt und die nach Art. 229 § 6 EGBGB beachtlichen Verjährungsregelungen nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage gemäß §§ 195, 852 BGB a. F. ebenfalls noch nicht zur Verjährung des Anspruchs geführt hätten.

Die Pflichtverletzung wäre für den behaupteten zukünftig drohenden Schaden auch kausal.