Mieterhöhung mit Gutachten ohne Besichtigung der Wohnung?

Mietrecht

Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen werden. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht bereits deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil dem zur Begründung in Bezug genommenen Gutachten nicht zu entnehmen ist, dass der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Besichtigung der Wohnung des Mieters (oder einer Wohnung gleichen Typs) durch den Sachverständigen vorausgegangen sei.

Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachverständigengutachten gestützt ist, hängt in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen ab. Zwar wäre die Annahme eines solchen Erfordernisses noch kein Verstoß gegen das durch Art. 14 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters. § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB bietet jedoch bereits in einfachgesetzlicher Hinsicht keine Grundlage dafür, die Wirksamkeit eines auf ein Sachverständigengutachten gestützten Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht von der Besichtigung der jeweiligen (oder einer vergleichbaren) Wohnung abhängig zu machen.

§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt "ein mit Gründen versehenes Gutachten". Das bedeutet sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Zweckbestimmung der Vorschrift, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssen, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt.

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