Rattenbefall und die fristlose Kündigung

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Besteht der wichtige Grund zur Beendigung eines gewerblichen Mietvertrags wie hier bei dem Auftreten eines Mangels in Gestalt eines nachhaltigen akuten Rattenbefalls in der - objektiven - Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig (BGH, 13.06.2007 - Az: VIII ZR 281/06; OLG Düsseldorf, 27.03.2012 - Az: 24 U 83/11).

Dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Rattenbefalls gesetzt hat, wurde vorliegend weder vorgetragen noch war dies ersichtlich. Auch war die Fristsetzung nicht nach Maßgabe von § 543 Abs. 3 S. 2 BGB entbehrlich. Denn die Abmahnung bzw. die Fristsetzung ist gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nur dann entbehrlich, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (Nr. 1) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2). Dabei muss der Mieter die tatsächlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB darlegen und beweisen.

Hierzu fehlte jeglicher Vortrag. Die Fristsetzung war bereits insofern nicht entbehrlich, als der Mieter die Kündigung ohnehin erst zum 31. Dezember 2012 erklärt hat und sich der Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung mit Erklärung vom 11. April 2013 durchaus in der Lage gesehen hat, den Vermieter zuvor - nämlich mit Schreiben vom 28. März 2013 - unter Fristsetzung zur Beseitigung des Rattenbefalls aufzufordern. Zudem hat der Vermieter auf die Anzeige des Rattenbefalls mit Schreiben des Mieters vom 12. Mai 2012 unstreitig Maßnahmen der Schädlingsbekämpfung unter Einschaltung einer Fachfirma ergriffen, die - naturgemäß - im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht ihren Abschluss gefunden hatten.

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