Die Abgrenzung von Sondereigentum richtet sich ausschließlich nach dem im Grundbuch in Bezug genommenen Aufteilungsplan, nicht nach der tatsächlichen Bauausführung. Der Aufteilungsplan erfüllt dieselbe sachenrechtliche Abgrenzungsfunktion wie das Liegenschaftskataster bei Grundstücken. Der tatsächliche Besitzstand hat bei der Auslegung außer Betracht zu bleiben, weil er als Umstand außerhalb des Grundbuchs nicht für jedermann erkennbar ist. Sondereigentum kann daher nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben - unabhängig vom Ausmaß einer Abweichung.
Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß
§ 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Dies gilt auch bei planwidriger Erstellung eines Gebäudes und nachträglicher Behebung der Planwidrigkeit.
Der Herstellungsanspruch kann nach § 242 BGB ausgeschlossen sein, wenn die plangerechte Herstellung unverhältnismäßige Kosten verursacht oder tiefgreifende Eingriffe erfordert. Bei nur unwesentlichen Abweichungen sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich verpflichtet, Teilungserklärung und Aufteilungsplan anzupassen. Vorliegend ging es um ein Kellerabteil, das fast halbiert wurde. Daher lag keine unwesentliche Abweichung vor.
Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist als die tatsächliche Bauausführung zeigt, erlaubt eine vorherige Besichtigung nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt wurde. Andernfalls wäre die Auflassung insgesamt unwirksam, was den vernünftigen Interessen beider Parteien widerspräche.
Eine Verwirkung des Herstellungsanspruchs scheidet aus, wenn die Wohnungseigentümer nicht darauf vertrauen konnten, dass der Widerspruch zwischen Bauausführung und Grundbuch dauerhaft hingenommen wird. Bei der Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG genügt es, wenn das Gericht die entscheidende Richtung vorgibt. Die konkrete Umsetzung obliegt dem Verwalter, der nicht zwingend den günstigsten Anbieter wählen muss.
