Besteht ein Wohnungseigentum aus zwei Einfamilienhäusern, die zusammengefügt ein Doppelhaus ergeben, so sind die Balkone und das Dach kein Sondereigentum. Daher kann seitens des Bauherren, der gleichzeitig Eigentümer eines der Häuser ist, gegen den Architekten Mängelnachbesserungskosten auch wegen Balkon und Dach des dem Bauherren nicht mehr gehörenden Hauses geltend gemacht werden.
Die Entscheidung betrifft die Anspruchsberechtigung des Bauherrn gegenüber dem Architekten bei Planungsfehlern. Maßgeblich ist die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und nicht sondereigentumsfähigen Bestandteilen im Sinne von
§ 5 Abs. 2 WEG.
Bauteile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, sind nicht sondereigentumsfähig. Zu diesen gehören insbesondere Dächer sowie tragende Bauteile wie Balkonbodenplatten und deren Isolierungen. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentumsanlage aus mehreren rechtlich verselbstständigten Gebäuden besteht. Eine abweichende Zuordnung zu Sondereigentum kann nur durch wirksame Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Wird eine solche Vereinbarung nicht getroffen, bleibt das betreffende Bauteil zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet.
Mangels Sondereigentumsfähigkeit der betroffenen Bauteile erstreckt sich die Anspruchsberechtigung des Bauherrn auch auf Schäden an diesen gemeinschaftlichen Bestandteilen. Eine fehlende unmittelbare Vertragsbeziehung der Erwerber zu dem Architekten schließt die Durchsetzbarkeit solcher Ansprüche nicht aus, wenn diese wirksam an den ursprünglichen Bauherrn abgetreten wurden. Durch die Abtretung kann der Erwerber seine auf Gemeinschaftseigentum bezogenen Schadensersatzansprüche an den ursprünglichen Bauherrn übertragen, der dadurch prozessführungsbefugt wird.
Eine Schadloshaltung durch Einbehalte gegenüber ausführenden Unternehmern steht der Geltendmachung des Architektenhonorars nur entgegen, soweit eine Doppelerstattung droht. Für die Beurteilung des Schadensumfangs ist das Berufungsgericht verpflichtet, die erforderlichen Feststellungen zur Höhe der Mängelbeseitigungskosten zu treffen. Soweit solche Feststellungen fehlen, ist der Rechtsstreit insoweit an die Vorinstanz zurückzuverweisen.
