Drei Jahre Funkstille - Nebenkostennachforderung des Vermieters verwirkt

Ein Vermieter kann mit einer Betriebskostennachforderung auch innerhalb der Verjährungsfrist ausgeschlossen sein, wenn er auf wiederholte, im Wesentlichen gleichlautende Beanstandungen des Mieters über mehrere Jahre hinweg nicht reagiert und dadurch ein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters begründet, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Das Institut der Verwirkung bleibt trotz der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB anwendbar; je kürzer die Verjährungsfrist, desto höhere Anforderungen gelten jedoch an das für die Verwirkung erforderliche Umstandsmoment.

Was war im konkreten Fall geschehen?

Im zu entscheidenden Fall hatten die Vermieter dem Mieter die Betriebskosten für das Jahr 2005 mit Schreiben vom 30.06.2006 abgerechnet. Der Bevollmächtigte des Mieters beanstandete daraufhin - wie bereits sämtliche vorausgegangenen Abrechnungen der Jahre 2001 bis 2007 - die Abrechnung in elf konkret bezeichneten Punkten. Auf keine dieser Beanstandungen reagierten die Vermieter; auch die sich aus den Abrechnungen der Jahre 2001 bis 2004 ergebenden Nachforderungen ließen sie unverfolgt verjähren. Am 06.03.2007 erwarb der Mieter die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung zu Eigentum, wodurch das Mietverhältnis endete. Erst 34 Monate später, kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist, machten die Vermieter mit der am 30.12.2009 eingereichten Klage den Nachforderungsanspruch für das Jahr 2005 gerichtlich geltend - mithin dreieinhalb Jahre nach der ursprünglichen Abrechnung.

Bleibt die Verwirkung neben der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB überhaupt anwendbar?

Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde in § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB eine Ausschlussfrist eingeführt, nach deren Ablauf der Vermieter mit Nebenkostennachforderungen gehindert ist. Diese gesetzliche Neuregelung lässt das allgemeine Rechtsinstitut der Verwirkung jedoch unberührt. Zwar mag die praktische Bedeutung der Verwirkung im Betriebskostenrecht durch die Ausschlussfrist zurückgegangen sein. Ein vollständiger Ausschluss der Verwirkung lässt sich den Gesetzesmaterialien jedoch nicht entnehmen. Der Umkehrschluss, der Gesetzgeber habe mit der Neuregelung sämtliche zuvor über das Verwirkungsrecht gelösten Fallgestaltungen abschließend geregelt, findet keine Stütze.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Verwirkung vorliegen?

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht hat (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich im Vertrauen darauf, dass das Recht auch künftig nicht mehr ausgeübt werde, in seinem Verhalten eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch einrichten durfte (Umstandsmoment). Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen; der bloße Zeitablauf allein genügt nicht.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.