Nebenkosten-Nachforderung nach fünf Jahren: Wann Vermieter zu spät kommen

Nebenkostennachforderungen des Vermieters verjähren gemäß § 197 BGB a.F. in vier Jahren. Sie können jedoch bereits innerhalb dieser Frist verwirkt sein, wenn der Vermieter über mehrere Jahre hinweg Nebenkostenabrechnungen vorlegt, ohne die Vorauszahlungen anzupassen, und der Mieter deshalb berechtigt darauf vertrauen durfte, dass die geleisteten Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten decken. Eine Nachzahlungspflicht besteht in einem solchen Fall regelmäßig nur für das zuletzt abgerechnete Jahr.

Verjährung von Nebenkostenforderungen

Ansprüche des Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten unterliegen der vierjährigen Verjährungsfrist des § 197 BGB a.F. Diese Frist erfasst regelmäßig wiederkehrende Leistungen, zu denen auch Nebenkostennachforderungen zählen. Innerhalb dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich auch dann noch Nachzahlungen verlangen, wenn er zuvor über längere Zeit keine oder nur geringfügige Nachforderungen gestellt hat.

Kann ein Anspruch trotz laufender Verjährungsfrist ausgeschlossen sein?

Neben der Verjährung kommt eine Verwirkung des Nachforderungsanspruchs in Betracht. Verwirkung setzt voraus, dass der Berechtigte sein Recht über einen längeren Zeitraum nicht geltend macht (Zeitmoment) und der Verpflichtete aufgrund des Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dieser werde das Recht auch künftig nicht mehr ausüben (Umstandsmoment). Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen.

Wann durfte der Mieter auf eine kostendeckende Vorauszahlung vertrauen?

Legt der Vermieter über mehrere Jahre hinweg Nebenkostenabrechnungen vor, ohne eine Anpassung der ursprünglich vereinbarten Vorauszahlungen zu verlangen, kann der Mieter hieraus den Schluss ziehen, dass die geleisteten Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen Kosten im Wesentlichen decken. Dieses Vertrauen wird dadurch verstärkt, wenn der Vermieter in demselben Zeitraum wiederholt die Miete erhöht, eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung hierbei jedoch unterlässt. Der Mieter muss unter diesen Umständen nicht mit einer erheblichen Nachforderung rechnen, die die bisherigen Abrechnungsergebnisse deutlich übersteigt.

Vorliegend hatte der Vermieter fünf Jahre lang Nebenkostenabrechnungen erstellt und in diesem Zeitraum die Miete zweimal erhöht, ohne die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten anzupassen. Der Mieter durfte hieraus schließen, dass seine Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten annähernd entsprachen, und musste nicht mit einer Nachforderung von über 5.000 DM rechnen.

Welche Rechtsfolge hat die Verwirkung für den Nachzahlungsanspruch?

Die Verwirkung führt nicht zum vollständigen Ausschluss sämtlicher innerhalb der Verjährungsfrist entstandener Nachforderungsansprüche. Sie erfasst nur den Zeitraum, in dem der Mieter aufgrund des Verhaltens des Vermieters schutzwürdig auf das Ausbleiben einer Nachforderung vertrauen durfte. Für das zuletzt abgerechnete Jahr, in dem ein entsprechendes Vertrauen mangels vorangegangener vergleichbarer Abrechnungspraxis noch nicht entstanden sein konnte, bleibt der Nachforderungsanspruch des Vermieters bestehen. Das Gericht hat vor diesem Hintergrund eine Verwirkung des Nachforderungsanspruchs für die zurückliegenden Jahre angenommen und eine Nachzahlungspflicht des Mieters nur für das unmittelbar vorangegangene Abrechnungsjahr bejaht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.