Zusätzlicher Mieter in den Mietvertrag

Mietrecht

Wurde ein Mietverhältnis von einem Jahr und länger mietvertraglich begründet, so genügt es beim Beitritt eines weiteren Mieters der erforderlichen Schriftform, wenn der Vermieter mit dem zusätzlichen Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter diesem formlos zustimmt.

Im Grundsatz bedarf ein Mietbeitritt keiner Form, vielmehr kann er auch nur mündlich vereinbart werden. Dem steht nicht entgegen, dass im Mietvertrag geregelt ist, dass alle mit dem Mietobjekt zu treffenden Vereinbarungen der Schriftform bedürfen. Es ist ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, dass eine solche Abrede mündlich stillschweigend abbedungen werden kann, wenn die Parteien die Maßgeblichkeit der mündlichen Abrede nur übereinstimmend wollen. Erheblich ist danach allein, ob alle Vertragsparteien wollten, dass der zusätzliche Mieter dem Mietvertrag beitritt.

Nach § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist, der Schriftform. Da es einen rechtlichen und wirtschaftlichen Unterschied macht, ob zwei Mieter Anspruch auf Überlassung der Mietsache haben und ob dem Vermieter statt einem zwei Mieter den Mietzins schulden, handelt es sich zunächst einmal nicht um eine nebensächliche Vertragsänderung, die bereits deshalb möglicherweise nicht der Schriftform bedurfte. Allerdings ist die Schriftform dadurch gewahrt, dass Mieter und Vermieter durch einen Nachtrag, der auf den Mietvertrag ausdrücklich Bezug nimmt, den Mietbeitritt schriftlich dokumentiert haben. Das ergibt sich aus dem Schutzzweck des § 550 BGB. Die Regelung in § 550 BGB bezweckt in erster Linie den Schutz eines späteren Grundstückserwerbers. Dieser soll in die Lage versetzt werden, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten. Diese Funktion wird durch den im Nachtrag schriftlich fixierten Mietbeitritt gewährleistet. Soweit der Regelung des § 550 BGB daneben in geringem Maße eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zukommt, genügt auch insoweit der schriftliche Nachtrag. Dabei kann die Warnfunktion sich für den Streitfall nur auf den beitretenden Mieter beziehen.

Einer schriftlichen Zustimmungserklärung des Vermieters bedarf es nicht. Im Falle einer Vertragsübernahme durch einen anderen Mieter ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung das Schriftformerfordernis dann gewahrt, wenn der Eintretende seine Mieterstellung anhand einer Urkunde nachweisen kann, die ausdrücklich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt. Die Zustimmung des ausscheidenden Mieters zu dieser Vereinbarung ist nicht formbedürftig. Wenn schon im Fall der Vertragsübernahme die Zustimmung des ausscheidenden Mieters nicht der Schriftform bedarf, muss dies erst recht in dem Fall gelten, in dem ein weiterer Mieter dem Mietvertrag beitritt.

OLG Celle, 27.11.2007 - Az: 2 W 116/07

ECLI:DE:OLGCE:2007:1127.2W116.07.0A

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