Nur 19°C im Büro der Mietwohnung: Mietminderung von 5 % ist gerechtfertigt

Erreicht ein Wohnraum regelmäßig nur etwa 19 °C statt der vertragsgemäßen 20 °C, liegt ein Mietmangel vor, der zu einer Mietminderung von 5 % berechtigt. Ein Anspruch auf Instandsetzung der Heizung besteht hingegen nur, solange die Beheizbarkeit der Räume tatsächlich beeinträchtigt ist. Eine bloße Unterschreitung der Heizleistung nach DIN 4701 begründet für sich noch keinen Mangel.

Wann liegt bei einer unzureichend heizenden Heizungsanlage ein Mietmangel vor?

Ein Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand (vgl. BGH, 16.02.2000 - Az: XII ZR 279/97). Erforderlich ist stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (vgl. BGH, 16.02.2000 - Az: XII ZR 279/97). Eine fehlerhafte Heizungsanlage führt deshalb nicht zwingend zu einem Mangel. Ein sich auf den Wohngebrauch auswirkender Mangel liegt erst dann vor, wenn sich die Wohnräume nicht in ausreichendem Maße beheizen lassen.

Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich. Diese ist vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die gesamte Mietzeit aufrechtzuerhalten. Auf die Einhaltung bestimmter technischer Normen kommt es dagegen nicht an (vgl. BGH, 07.07.2010 - Az: VIII ZR 85/09). Die Sollbeschaffenheit ist darauf gerichtet, dass die Mieträume in ausreichendem Maße beheizt werden können. Nur eine mangelnde Beheizbarkeit beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit, nicht aber ein Verstoß gegen DIN-Normen wie die DIN 4701.

Aus einem Normverstoß kann auch nicht zwingend auf eine mangelnde Beheizbarkeit geschlossen werden. Die tatsächlich erreichbare Raumtemperatur hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, etwa von der Wärmedämmung, der Dichtigkeit und Dämmung der Fenster oder der Temperatur der umgebenden Wohnungen.

Wie wird die Beheizbarkeit im Einzelfall festgestellt?

Maßgeblich ist, ob eine Raumtemperatur von 20 °C am Tag längerfristig erreicht werden kann. Auf die gemessene Durchschnittstemperatur kommt es nicht an. Wiederkehrende Unterschreitungen dieser Temperatur, wie sie sich auch aus einer Langzeitmessung ergeben können, belegen die unzureichende Beheizbarkeit. Eine Langzeitmessung kann die Messprotokolle des Mieters daher bestätigen, statt sie zu entkräften.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.