Lärmende Heizung in der Mietwohnung: Mietminderung von 10 % gerechtfertigt

Rauschen und Knacken der Zentralheizung, das Unterhaltungen in der Wohnung erheblich stört, ist ein Mietmangel und rechtfertigt eine Mietminderung von 10 % während der Heizperiode.

Lässt der Mieter den Mangel selbst beseitigen, kann er die Kosten nur ersetzt verlangen, wenn er die Erforderlichkeit der Maßnahmen schlüssig darlegt und beweist.

Wann sind Heizungsgeräusche ein Mietmangel?

Geht von der Zentralheizung in der Mietwohnung ein lautes Rauschen und Knacken aus, stellt dies einen Mietmangel dar. Maßgeblich ist, ob die Geräusche die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindern. Das ist der Fall, wenn die Geräusche so stark sind, dass sie eine Unterhaltung in der Wohnung erheblich stören. Eine geringfügige Beeinträchtigung genügt dagegen nicht. Besteht ein solcher Mangel, ist der Mietzins nach § 537 Abs. 1 BGB (a.F.) für die Dauer des Mangels gemindert.

Der Mieter kann den Mangel durch Zeugen nachweisen, die sich bei Besuchen in der Wohnung selbst von den Geräuschen überzeugt haben. Übereinstimmende Angaben solcher Zeugen über laute Geräusche der Heizung sind geeignet, den Mangel zu belegen.

Aussagen von Zeugen, die die Wohnung des Mieters nie betreten haben, sind dagegen nicht tauglich. Dass in anderen Wohnungen desselben Hauses keine Heizungsgeräusche zu hören sind, schließt Geräusche in der betroffenen Wohnung nicht aus, da diese etwa von der Lage des Heizkörpers oder der Leitungsführung abhängen können.

Auch die Aussage eines Zeugen des Vermieters, er habe in der Wohnung keine Geräusche gehört, widerlegt den Mangel nicht, wenn er die Wohnung nicht zum Zeitpunkt der gemeldeten Geräusche, sondern erst später aufgesucht hat. Heizungsgeräusche treten nicht durchgehend auf, sodass eine spätere Ortsbesichtigung nichts über frühere Störungen aussagt.

Wie hoch fällt die Minderung aus?

Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Bei Geräuschen, die eine Unterhaltung im einzigen Zimmer der Wohnung erheblich stören, ist eine Minderung von 10 % in den Monaten Dezember bis März angemessen. Im Monat April, in dem die Heizung typischerweise weniger genutzt wird, wurde eine Minderung von 5 % als angemessen angesehen. Die Minderung bezieht sich auf den gesamten Mietzins einschließlich der Betriebskosten.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.