Mietvertrag - Allgemeines

Mietrecht

Mietverträge müssen nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, Sie können auch mündlich abgeschlossen werden. Auch ein umfangreicher Vertrag ist nicht erforderlich, ein schriftlicher Mietvertrag kann bereits mit wenigen Sätzen fixiert werden.

Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist, dass Einigkeit darüber besteht, wer Mieter und wer Vermieter ist (eindeutige Bezeichnung der Vertragsparteien), welche Wohnung (genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes) zu welchen Preis vermietet wird und wann das Mietverhältnis beginnt.

Weitere Vereinbarungen dienen lediglich der Klarstellung der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter und ersetzen die ansonsten greifenden gesetzlichen Regelungen – ganz regelmäßig zum Nachteil des Mieters. Dies ist jedoch nur schriftlich möglich und für juristische Laien auch nicht immer ganz einfach zu formulieren.

Die meisten Mietverträge werden deshalb in Form vorgedruckter Formularmietverträge abgeschlossen. In diesem Fall müssen sich die einzelnen Regelungen im Hinblick auf deren Wirksamkeit an den Vorschriften für die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen messen lassen (§§ 305 – 310 BGB).

Dies führt immer wieder dazu, dass Regelungen aus Standardmietvertragen von den Gerichten „gekippt“ werden. Die Klausel ist unwirksam, an Ihre Stelle kommt dann oft die gesetzliche mieterfreundliche Regelung. Je umfangreicher ein Mietvertrag ist, desto eher finden sich unwirksame Klauseln – eine professionelle Vertragsprüfung ist daher sowohl für Mieter als auch Vermieter wichtig. Dies gilt auch für den späteren Verlauf des Mietverhältnisses, denn nicht alle Klauseln bleiben über das oft lang andauernde Mietverhältnis hinweg zulässig.

Im mietvertraglichen Bereich sind insbesondere folgende Regelungen wichtig:

Unklarheiten im Vertrag

Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders (§ 305c Abs. 2 BGB). Das bedeutet, dass Regelungen, die aus sich selbst heraus oder aber auch im Zusammenspiel mit anderen Regelungen innerhalb des Vertragswerkes unklar sind, so ausgelegt werden müssen, dass sie für den Vertragspartner des Verwenders, also den Mieter, eine möglichst günstige Rechtsfolge herbeiführen.

Ist in einem solchen Fall für den Mieter die Unwirksamkeit einer Klausel am günstigsten, so muss die fragliche Klausel so ausgelegt werden, dass letztlich auf diese Weise ihre Unwirksamkeit herbeigeführt wird (sogenannte "kundenfeindlichste Auslegung").

Überraschungsklauseln

Bestimmungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht („Überraschungsklauseln“), werden nicht Vertragsbestandteil.

Unangemessene Benachteiligung

Klauseln, die den Vertragspartner des Verwenders - den Mieter - entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, sind unwirksam (§ 307 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Eine Vielzahl der im mietvertraglichen Bereich erlassenen Urteile beschäftigt sich mit dieser Problematik.

Es ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob eine unangemessene Benachteiligung vorliegt. Allgemeine Richtlinien zur Auslegung lassen sich nicht aufstellen. Hierfür ist die Norm zu allgemein gefasst. Jeder Einzelfall muss gesondert betrachtet und bewertet werden. Hierbei bilden sich aber im Allgemeinen in der Rechtsprechung Grundsätze hinsichtlich bestimmter Problembereiche heraus.

Individualabreden

Individualabreden haben Vorrang (§ 305b BGB). Ist zusätzlich zu den formularmäßigen Vorschriften individuell, meist handschriftlich, etwas Abweichendes vereinbart, so gilt dies auch dann, wenn die formularvertraglichen Regelungen dem entgegenstehen. Wenn aber unklar ist, welche Regelung nun gelten soll, sind sie insgesamt unwirksam.

Sonstiges

Die Vorschriften der §§ 305 - 310 BGB finden auch Anwendung, wenn sie durch anderweitige Gestaltungen umgangen werden.

Letzte Aktualisierung: 01.07.2019

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