Verkehrssicherungspflicht im Mietrecht

Mietrecht

Grundsätzlich bedeutet Verkehrssicherungspflicht, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft, die zum Schutz Dritter notwendigen Maßnahmen trifft, die erforderlich und zumutbar sind. Eine absolute Sicherheit kann also nicht verlangt werden, wohl aber dass die Maßnahmen getätigt werden, die umsichtiger und verständiger Dritter für notwendig und ausreichend erachten würde.

Für einen Vermieter bedeutet dies, dass er nach Möglichkeit die Gefahren verhindert, die bei bestimmungsgemäßer oder nicht ganz fernliegender bestimmungswidriger Benutzung ggf. drohen könnten.

Handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft, so ist diese zunächst in Verantwortung. Wird ein Verwalter bestellt, so wird diese Pflicht auf diesen delegiert, die Eigentümergemeinschaft muss den Verwalter aber überwachen und Risikomeldepflichten nachkommen.

Gegenüber wem besteht die Verkehrssicherungspflicht?

Die Verkehrssicherungspflicht besteht gegenüber Dritten, also Mietern, Besuchern des Gebäudes sowie allen anderen Personen, die sich aus berechtigten Gründen auf dem Grundstück aufhalten (z.B. Lieferanten, Handwerker etc.). Gegenüber Unbefugten besteht keine Verkehrssicherungspflicht - nur gegenüber Kindern und in Fällen, bei denen mit einem Fehlverhalten Dritter zu rechnen ist, gilt ein anderes.

Was umfasst die Verkehrssicherungspflicht?

Grundsätzlich sind sämtliche Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums von der Verkehrssicherungspflicht der Wohnungseigentümer und des Verwalters umfasst. Dies bedeutet konkret die Wohnanlage, das gemeinschaftliche Grundstück sowie etwaige gemeinschaftliche Anlagen (z.B. Spielplätze).

Auf Spielplätzen ist daher regelmäßig die Sicherheit von Spielgeräten zu überprüfen. Auch Sand und Grasflächen sollten auf Verunreinigungen oder gefährliche Gegenstände hin überprüft werden.

(Zugangs-)Wege, die von Dritten üblicherweise verwendet werden sind soweit erforderlich ausreichend zu beleuchten und von Stolperfallen frei zu halten (z.B. Unebenheiten, Löcher, lockere Stufen oder Platten). Ein Gleiches gilt für Treppen und Geländer auch hier ist die gefahrlose Verwendung sicherzustellen.

Bäume sind auf Standfestigkeit und abrechende Äste hin zu kontrollieren, dies ist insbesondere auch nach Sturm und Gewitter notwendig, sofern hier die Möglichkeit besteht, dass es zu Schäden an den Bäumen gekommen ist.

Darüber hinaus ist auch der Räum- und Streupflicht nachzukommen.

Ansonsten ist das Gebäude an sich zu unterhalten. Kommt es zu Schäden durch das Ablösen von Gebäudeteilen oder gar Einsturz, so haftet der Verwalter unmittelbar. Dies macht regelmäßige Besichtigungen des Objekts unerlässlich.

Selbstverständlich sind auch elektronische Einrichtungen sowie Öltankanlagen zu überprüfen und die Brandschutzvorschriften im Allgemeinen zu beachten.

Delegation und Mithilfe der Eigentümer

In der Gemeinschafts- oder Hausordnung kann vereinbart werden, dass Eigentümer zur Mithilfe hinsichtlich der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet sind. So kann beispielsweise der Winterdienst verteilt werden, wobei zu beachten ist, dass die persönliche Auferlegung von Reinigungs-, Gartenarbeits- bzw. Räum- und Streupflichten nicht mittels Mehrheitsbeschluss nicht zulässig ist, da dies Pflichten und ggf. auch das Haftungsrisiko des Verwalters (teilweise) auf die Eigentümer abwälzen würde.

Auswirkungen auf Mieter

Vermieter müssen für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache sorgen. Die Verkehrssicherungspflicht richtet sich nach dem konkreten Fall, da es immer auch auf die Erkennbarkeit einer Gefahr und deren Wichtigkeit ankommt. Hierbei gelten zunächst die oben bereits aufgeführten Punkte, da die Vermietung sich nicht auf die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers auswirkt - hinzukommen jedoch noch die vermieteten Räume selbst. In diesen trifft den Mieter die Verkehrssicherungspflicht gegenüber Besuchern, Lieferanten etc., außerhalb der Räumlichkeiten ist der Vermieter in der Verkehrssicherungspflicht. Diese kann in Mehrfamilien- oder Geschäftshäusern auch nicht vollständig auf den Mieter übertragen werden, wohl aber teilweise. Dies betrifft in der Praxis regelmäßig die Übertragung des Winterdienstes. Soll die Verkehrssicherungspflicht teilweise auf den Mieter übertragen werden, so ist Voraussetzung hierfür eine eindeutige und ausdrückliche Vereinbarung.

Erfolgte eine entsprechende Übertragung und kann der Mieter seiner Verpflichtung nicht mehr nachkommen, so ist dies dem Vermieter anzuzeigen.

Haftet der Vermieter?

Kommt ein Mieter aufgrund einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu Schaden, so können gegenüber dem Vermieter Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter diese hätte erfüllen müssen. Hat der Vermieter die fragliche Pflicht einem Dritten übertragen, so haftet der Vermieter gem. § 278 BGB, da es sich um einen Erfüllungsgehilfen handelt.

Ist ein außenstehender Dritter zu Schaden gekommen, so gilt greift die Deliktshaftung gem. §§ 823 ff. BGB – es haften sowohl der Vermieter als auch ein ggf. beauftragter Dritte.

Wurde die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen, kann sich der Vermieter gegenüber dem Geschädigten damit entlasten, dass er nachweist, den Dritten gewissenhaft ausgewählt, mit den erforderlichen Anweisungen versehen und fortlaufend überwacht zu haben. An die Erfüllung der Aufsichtspflicht werden aber strenge Anforderungen gestellt, so dass der Vermieter hier nicht ohne weiteres aus der Haftung herauskommt.

Letzte Aktualisierung: 02.05.2019

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